"Эксперт-Урал". Вопрос приватизации земли - вопрос времени. Но цена его будет другая.
Послал Российская сельская информационная сеть 25 января 2001 14:55:18 Эксперт, Урал #1 (14) от 15 января 2001 года ТЕМА НОМЕРА В теории и практике права, особенно западного, частная собственность на землю рассматривается как основная норма, обеспечивающая стабильность экономики и способствующая достижению общественного согласия. В России же нормой стали споры о собственности на землю. Конституция РФ декларирует: "Граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю. <...>Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона". Однако существующие законы регулируют только процедуру выкупа земельных участков гражданами для ведения приусадебного хозяйства или дачного строительства, а также земли под предприятиями, доля государственного участия в уставном капитале которых не превышает 25%. Можно даже наблюдать действие этих законов. Рынок небольших земельных участков нормально функционирует, цену устанавливают предложение и спрос. Говорят, сейчас она падает. А вот рынок земли под предприятиями в его традиционном понимании представить не то трудно, не то страшно. Идет тихая приватизация: собственники выкупают участки под своими заводами и фабриками. Нужно ли говорить о необходимости решения земельного вопроса в России? Очевидно, да. С юридической точки зрения, статья 17 Гражданского кодекса РФ, описывающая все многообразие прав распоряжения землей, заблокирована до принятия Земельного кодекса РФ. (Сейчас действует Земельный кодекс СССР от 1991 года, дополненный указами президента и отдельными федеральными законами.) Это не позволяет гражданам в полном объеме реализовывать конституционные права. Сущностная сторона вопроса состоит в разрешении оборота земель сельскохозяйственного назначения (они, кстати, составляют лишь около 14% общего земельного фонда страны). Крестьяне, сделавшиеся объектом жестоких игр политтехнологов на протяжении жизни нескольких поколений, похоже, в массе своей уже и сами не знают, нужна ли им земля в частной собственности. Между тем разрешение на оборот сельскохозяйственных земель действительно сопряжено с серьезным риском. Крестьянину (или фермеру) покупать земельный участок имеет смысл только в том случае, если он сможет получить под него кредит, чтобы закупить, например, необходимую технику для его обработки. Но гарантии того, что он вернет кредит с процентами в срок, нет. Таким образом, крупнейшими владельцами земли в России вполне могут стать финансовые институты. И опасения политиков по поводу повторения результатов приватизации предприятий - переделов собственности - не лишены основания. Следствие этого - крайняя политизированность земельного вопроса.
Таким образом, получается, что проект Земельного кодекса, который выносится на рассмотрение Думы одним лагерем, не будет поддержан другим. Последний пример: декабрьская попытка председателя комитета по законодательству Государственной думы РФ Павла Крашенинникова вынести законопроект о разблокировании статьи 17 Гражданского кодекса РФ. Даже высказывания премьер-министра РФ Михаила Касьянова о необходимости как можно скорее разработать и принять закон такого характера не помешало спикеру Госдумы Геннадию Селезневу отклонить его рассмотрение. Как объясняют политологи, это связано с тем, что закон уже выносился на думское слушание и был провален. Для очередной попытки рассмотрения авторы проекта должны внести в него поправки. Есть еще одна сила - Совет Федерации. Однако, по различным оценкам, серьезных "против" у регионов возникнуть не должно. Об этом свидетельствует тот факт, что на областных уровнях предпринимаются попытки собственного регулирования земельных отношений, нередко приводящие к конфликтам между органами власти муниципалитетов и субъектов федерации. Федеральная "буква закона" только упростит жизнь региональным лидерам. Между тем, если вопрос о земле будет решаться только методом политического компромисса, свою подпись Совет Федерации может и не поставить - слишком велика цена вопроса. Земля - один из ресурсов государства, потенциально способный помочь выполнению федерального бюджета и оставить региональные отчисления по крайней мере на прежнем уровне. Вовлечение земель в гражданский оборот даст экономический эффект, сравнимый с ростом цен на нефть. ВНИМАНИЕ, ВЕРСТКА! ВЫДЕЛЕННАЯ ФРАЗА - ВРЕЗКА, МЕСТО ЖЕСТКО ОПРЕДЕЛЕНО Президент Российской Федерации пока хранит молчание. По мнению политологов, обнародование именно его позиции по вопросу должно стать толчком для того, чтобы Дума активнее занялась решением земельного вопроса: либо приняла новый кодекс, либо разблокировала 17 статью ГК РФ. Между тем процесс приватизации все-таки идет. Общая схема выкупа земли под предприятиями прописана в основных положениях федеральной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий. В регионах процедура обрастает деталями, которых требует экономическая специфика. ВНИМАНИЕ, ВЕРСТКА! ВСТАВКА ПРО ИПОТЕКУ - место примерно это
- Ипотечное кредитование развито во всем мире. Людям это очень выгодно. В США, например, этим занимаются и банки, и специализированные компании. В России, как мне видится, есть несколько проблем, которые препятствуют развитию ипотеки. Первая и главная - нам досталось законодательство с "родовыми пятнами" социализма. Государство защищает тех, кто не может в жизни устроиться. При этом страдает наиболее активная часть населения. Например, передача банку квартиры в обеспечение кредита сопряжена с большими сложностями. Возможна и такая ситуация: того, кто кредит взял и не вернул, из квартиры не выселить. Аналогичная ситуация с землей. В результате банки ипотечным кредитованием не занимаются: риск очень велик. В свою очередь те, кто мог бы этой услугой воспользоваться, ее лишены. Вторая проблема. В США кредиты выдаются, как правило, на 30 лет. Российские банки на такое длительное кредитование не пойдут по двум причинам: из-за определенной нестабильности в обществе и потому что у них нет "длинных" денег (то, что мы сейчас так называем, - это два-три года). Во всем мире "длинные" деньги формируются за счет страховых компаний и негосударственных пенсионных фондов, которые обладают "длинными" пассивами и размещают их в банках. У нас такие институты развиты слабо. Кстати, долгосрочное, на пять-семь лет, кредитование необходимо сегодня и промышленности. Потребность есть - за ипотечными кредитами и сейчас обращаются. Но для серьезного развития таких направлений необходимы изменения в законодательстве. И тогда ипотека пойдет.
По мнению директора Екатеринбургского филиала инвестиционной компании "Тройка Диалог" Константина Селянина, проблема становится наиболее актуальной, когда речь заходит о холдингах, предприятия которых находятся в разных регионах. Потенциальные инвесторы и партнеры оценивают структуру в целом, а не отдельные предприятия. Таким образом, если рассматривать землю как один из немаловажных критериев оценки, то для получения наибольшего эффекта она должна быть в собственности. К слову, руководство Уральской горно-металлургической компании планирует в течение года выкупить землю под всеми предприятиями в пределах Свердловской области. Процедура выкупа земли в Свердловской области сложнее, чем, например, в Оренбургской. И.о. председателя фонда имущества Свердловской области Владимир Хайкин так прокомментировал ситуацию: "Жизнь показала, что в тех регионах, где процедура выкупа земельного участка предприятием была упрощена, сегодня возникли серьезные проблемы, связанные с арбитражными процессами, претензиями, которые предъявляют смежные с собственником земельного участка организации. У нас, к счастью, такие проблемы отсутствуют. Честно говоря, ничего сверхъестественного мы от предприятия не требовали и не требуем". Действительно, чтобы достичь положительного результата, нужно лишь пройти несколько согласований и заплатить деньги. Однако многие предприятия сходят с дистанции именно на этапе хождения по инстанциям. Причем, по словам экспертов областного комитета по земельным ресурсам и землеустройству, в этом виноваты они сами. Наиболее типичная причина отказа в приватизации - неточно определенные представителями предприятия границы земельного участка. Кстати, иногда такая инвентаризация приводит к поразительным результатам. Например, оказалось, что площадь земли, реально используемой Нижнетагильским металлургическим комбинатом, на 180 гектаров меньше той, за которую платили. До тех пор, пока не закончатся работы по кадастровому учету земель, нас ожидает не один такой сюрприз.
Статистика, таким образом, показывает: предприниматели не спешат сделаться собственниками земли. Почему? Предприятие, размещая здания и сооружения на государственной земле, использует ее на правах аренды. Плата, по словам бизнесменов, в среднем относительно невысока. (В кругу тех же бизнесменов распространено, правда, мнение, что рост арендной платы за землю - удобный инструмент для устранения бюджетного дисбаланса, вызванного, например, падением цен на нефть.) Выкупив землю под предприятием в частную собственность, предприниматель начинает платить земельный налог. Он несоизмеримо меньше: разница в базовых ставках этих платежей для земель под промышленными предприятиями до 1 га составляет 50% - каждым третьим квадратным метром собственник пользуется бесплатно. Есть и другой вариант - получить землю в бессрочное пользование. Оно также предусматривает уплату земельного налога. Смысл бессрочного пользования заключается в том, что субъект права, не покупая земельный участок, освобождается от уплаты арендной платы на длительный срок. Некоторые юристы негативно оценивают существование этой правовой нормы для экономики.
Вопрос об обладании землей на правах частной собственности встает при разработке каждого инвестиционного проекта. Правда, он не всегда является решающим. По словам Андрея Козицына, генерального директора Уральской горно-металлургической компании, частная собственность на землю под предприятием - одно из условий, положительно влияющих на исход переговоров при привлечении инвестиций или партнеров. Кстати, одной из причин, по которым АО "Уралэлектромедь" одним из первых в Свердловской области приватизировало землю, как раз и было такое условие, выдвинутое в качестве обязательного. Другой пример - концерн "Калина". По словам директора по экономике и финансам Александра Петрова, решение о покупке земли принималось из соображений повышения устойчивости бизнеса. Частная собственность на землю позволяет чувствовать себя более комфортно в плане защиты от агрессивных воздействий внешней среды, понижаются риски, связанные с деятельностью предприятия, растет стоимость его фондов, оно становится более привлекательным для инвесторов. Мотивация к покупке земли у мелкого и среднего бизнеса может быть иная. Представьте ситуацию: предприниматель приватизировал в центре города предприятие, целевое назначение земли под которым позволяет организовать ему бизнес простой и прибыльный - автостоянку. Между тем место это выбрано под строительство крупного досугового центра с торговыми рядами, ресторанами, игровыми залами. Власти "за": объект "социально значимый", да и налоговые отчисления в бюджет несравнимо больше. Вопрос: насколько выгоднее предприниматель продал бы бизнес, если бы в свое время потратился на покупку земли под стоянкой?
По новой программе управления госсобственностью, принятой в Свердловской области, государство не несет убытков от того, что земля не выкупается. Впрочем, от того, что выкупается - тоже. Основные доходы в бюджет планируется получать от "эффективного управления", при этом доля приватизации в общем объеме доходов снижаться не должна. Доходы как от пользования землей (в виде арендной платы и земельного налога), так и от приватизации ее предприятиями, выкупа мелкими собственниками идут в бюджеты всех уровней. Областная власть выкуп земли под предприятиями не инициирует. "Зачем сегодня проводить агитационные кампании? Через пять лет мы за эту землю несравнимо большие деньги выручим", - пояснил политику властей в земельном вопросе министр государственного имущества Свердловской области Вениамин Голубицкий. Городские власти также не делают из отношений собственности проблемы. "Есть закон... У нас несколько предприятий в городе выкупили землю", - таков был ответ мэра Екатеринбурга Аркадия Чернецкого на вопрос о земельной политике. Итак, можно утверждать, что никакого давления со стороны властей по поводу приватизации земли бизнес не испытывает. Логика предпринимателя в этой ситуации такова: раз с земли никто "не гоняет", арендные платежи относительно невысоки, зачем тратить большие деньги на приобретение не нужного в данный момент имущественного фонда? Гораздо целесообразнее рассчитаться с энергетиками или еще с кем-то. Вывод: основная причина приватизационной пассивности - невозможность получить экономическую выгоду в краткосрочном периоде. И мы снова уперлись в законодательство.
- Президент и правительство прекрасно понимают, о каком ресурсе идет речь - это остро необходимые им деньги. С некоторыми пунктами Земельного кодекса я не совсем согласен, но если мы не примем его в этой политической ситуации, то решение будет отнесено на неопределенный срок. Земля - это огромный резерв России, не сравнимый ни с каким другим. Это огромный объем имущественных отношений, финансовых институтов. Я думаю, что лавинообразным будет обращение предприятий и собственников в региональные отделения министерства, как только земля станет объектом гражданского оборота, как только ее можно будет продавать, менять, закладывать... Большего ресурса, чем земля, у России сегодня нет.
LBN Elite
|