Оформление права собственности при купле-продаже земельных участков и земельных долей

Послал Екатерина Корюкина - ADAS International Ltd. 15 января 1999 16:43:30

РосАгроФонд
тел. 207-76-76, факс 925-19-92, e-mail: raf@raf.org.ru

Оформление права собственности при купле-продаже земельных участков и земельных долей.

Основой земельной реформы безусловно является предоставление гражданам и юридическим лицам права приобретать в собственность земельные участки допустимыми законом способами, в том числе по договору купли- продажи. Однако необходимо учитывать, что согласно п. 3 ст.129 Гражданского кодекса РФ земельные участки могут отчуждаться в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Так, например, Указом Президента РФ от 14 июня 1992 г. "Об утверждении Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности" установлен перечень земель не подлежащих продаже в собственность гражданам и юридическим лицам.
Как известно, введение в конце 1990 г. права частной собственности на землю в России сопровождалось установлением моратория на её продажу. Впервые возможность купли - продажи земельных участков была предусмотрена Указом Президента РФ "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы" от 27 декабря 1991 г. Купля-продажа земельных участков разрешалась лишь между гражданами и в строго определенных случаях. Этим же Указом предусматривалась приватизация земель в колхозах и совхозах, путем передачи земель коллективам сособственников и наделения граждан земельными долями. В развитие этого Указа постановлением Правительства от 29 декабря 1991 года "О порядке реорганизации совхозов и колхозов" № 86 разрешается продажа земельных долей другим работникам хозяйства или самому хозяйству.
Следующий шаг в расширении возможности купли-продажи земель был сделан Законом РФ от 23 декабря 1992 г. "О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства". Как видно из названия этого закона, речь в нём шла только о четырёх видах целевого использования земли (личное подсобное и дачное хозяйство, садоводство и индивидуальное жилищное строительство) и только применительно к купле-продаже земельных участков с сохранением целевого назначения. Согласно ст. 2 Закона продавец и покупатель оформляют договор купли-продажи, подлежащий государственной регистрации и обязательному нотариальному удостоверению. Во исполнение этого закона постановлением Правительства Российской Федерации от 30 мая 1993 г. № 503 был утвержден порядок купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков.
Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. " О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы" была разрешена купля-продажа земельных участков не только гражданам, но и юридическим лицам, и отменены многие существовавшие ранее ограничения по распоряжению находящимися в собственности земельными участками. Согласно Указу совершение сделок с земельными участками регулируется гражданским законодательством с учётом земельного, лесного и иного специального законодательства.
При купле - продаже земельных долей следует также руководствоваться рекомендациями "О порядке распоряжения земельными долями и имущественными паями", утвержденными постановлением Правительства РФ № 96 от 1 февраля 1995 г.
Общие положения о купле-продаже и требования о государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество содержатся в ГК РФ. Государственная регистрация определяет момент, с которого к приобретателю недвижимой вещи по договору переходит право собственности. Согласно п.2 ст. 8 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента регистрации соответствующих прав на него. Порядок государственной регистрации устанавливается в соответствии с Гражданским кодексом и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Указанный закон вступил в силу 1 февраля 1998 года.
Согласно п.1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ земельные участки относятся к недвижимому имуществу. Раннее в отношении регистрации сделок с землёй применялся порядок, предусмотренный Указом Президента РФ от 11 декабря 1993 года "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость". Согласно данному Указу ведение государственного земельного кадастра, регистрация и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость должны осуществлять Комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные органы на местах. Позднее Указ Президента РФ от 28 февраля 1996 г. " О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" установил, что, до принятия федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственная регистрация осуществляется органами, выполняющими регистрацию на дату издания настоящего Указа. Регистрация должна производиться по установленным Указом формам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
С принятием Закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 года государственная регистрация сделок с недвижимостью проводится учреждением юстиции по месту нахождения недвижимого имущества. Порядок создания таких органов, а также принципы их размещения определяются субъектами РФ по согласованию с Министерством юстиции РФ, органом, уполномоченным Правительством РФ (ст. 9 Закона). Создание регистрационных органов в Субъектах РФ должно завершиться к 1 января 2000 года. До создания вышеуказанных регистрационных органов, государственную регистрацию сделок с землей осуществляют, согласно постановлению Правительства РФ от 1 ноября 1997 года " О мерах по реализации Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", комитеты по земельным ресурсам и землеустройству.
Государственная регистрация купли-продажи земельного участка или земельной доли осуществляется регистрационной палатой (или комитетом по земельным ресурсам и землеустройству) после предоставления всех необходимых документов.
Обязательным приложением к договору купли-продажи земельного участка является план участка. В противном случае договор не подлежит регистрации. При отсутствии плана участка он изготавливается за счет средств продавца или покупателя по соглашению между ними. Особенностью договора купли-продажи земельной доли является то, что, в отличие от договора купли-продажи земельного участка, законодательно не требуется выделения земельной доли в натуре и приложения плана участка.
Купля - продажа земельного участка (земельной доли) возможна при отсутствии земельных споров по участку и иных причин, препятствующих заключению сделки. Наличие спора в отношении земельного участка подтверждается определением суда о принятии дела к производству.
Земельный участок переходит к новому собственнику со всеми ограничениями и обременениями. При купле - продаже земельных участков (или земельных долей) сельскохозяйственного назначения невозможно изменение целевого назначения и режима использования земельного участка по желанию сторон. Изменение целевого назначения земель данной категории возможно лишь по решению органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации (согласно п.8 Указа Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г.).
Как показывает практика, чаще всего для регистрации сделки кроме договора и прилагаемого к нему плана участка, требуется:

· свидетельство установленного образца, удостоверяющее право собственности продавца на конкретный земельный участок (земельную долю);
· письменное согласие супруга или другого сособственника, если земельный участок находится в общей собственности;
· акт оценки нормативной стоимости земельного участка, выданный районным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.
Акт оценки нормативной стоимости земельного участка необходим для налогообложения сделки и взимания государственной пошлины. Кроме того определение нормативной цены земли имеет важное значение в тех случаях, когда законом установлен порядок продажи земельных участков по цене не ниже нормативной.
Определение нормативной цены земли находится в компетенции органов исполнительной власти субъектов Федерации согласно Постановлению Правительства РФ от 15 марта 1997 г. " О порядке определения нормативной цены земли". Органы местного самоуправления могут вынести решение об увеличении или уменьшении нормативной цены земли, но не более чем на 25 %. Нормативная цена земли не должна превышать 75 % уровня рыночной цены на земельные участки соответствующего целевого назначения. Обязанность по выдаче акта оценки нормативной стоимости земельного участка лежит на районных (городских) комитетах по земельным ресурсам и землеустройству.
После государственной регистрации регистрирующий орган выдает новому владельцу свидетельство о праве собственности на землю. У прежнего владельца свидетельство изымается, либо в него вносятся соответствующие изменения (например, при продаже части участка в свидетельстве продавца делается отметка о совершенной сделке и об уменьшении размера земельного участка). При совершении сделок с земельными долями приобретателю по договору, уже имеющему в собственности земельную долю, новое свидетельство также не выдается, а делается отметка о совершенной сделке и указывается размер земельной доли.
В связи с принятием Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отменяется раннее действующее правило обязательного нотариального удостоверения сделок купли-продажи земельных участков. Сделка может быть удостоверена нотариально только по желанию сторон. В настоящее время обязательное нотариального удостоверение требуется только для договоров об ипотеке и ренты. Государственный регистратор не вправе отказать в регистрации сделки купли-продажи земли по мотивам отсутствия нотариального удостоверения.
Отказ в регистрации сделки и выдаче свидетельства, удостоверяющего право собственности на землю может быть обжалован в судебном порядке. Это положение впервые нашло отражение в Указе Президента РФ от 27 октября 1993 года. Позднее аналогичная норма была включена в п.5 ст. 131 Гражданского кодекса РФ.

Назимкина О.В., юрист "РосАгроФонда"