Кабинетные латифундисты. Журнал "Эксперт"

Послал Андрей Лазаревский (Эксперт по экономическому законодательству Объединения Яблоко и Российской гильдии риэлтеров 25 июня 2001 10:52:07

Кабинетные латифундисты
Нынешний вариант Земельного кодекса окончательно развязывает руки чиновникам и делает их реальными собственниками земли
Андрей Лазаревский (Эксперт по экономическому законодательству Объединения "Яблоко" и Российской гильдии риэлтеров)

Бурный парламентский демарш коммунистов в ходе обсуждения Земельного кодекса вызван тем, что ЗК разрешает торговлю землей, то есть ес гражданский оборот. Пикантность ситуации в том, что коммунисты в принципе ломились в открытые двери. Ведь Дума уже приняла закон, который вводит в действие 17-ю главу Гражданского кодекса (закон вступил в силу 23 апреля этого года). Там есть статья 260-я, пункт 1-й которой гласит: "Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте". Кроме того, Конституция России, как закон прямого действия, уже дает собственникам право продавать земельные участки. Короче говоря, в вопросе о разрешении гражданского оборота участков ЗК, по большому счету, не вводит ничего нового.

Ряд норм кодекса, безусловно, можно оценить позитивно: провозглашение единства строения и расположенного на нем здания, приватизация в будущем участка вместе со строением, замена на полноценные права собственности бессмысленных с экономической точки зрения советских "полуправ" - пожизненного наследуемого владения, постоянного бессрочного пользования. Но то немногое, что есть в проекте ЗК положительного, перечеркивается его негативными элементами. Есть хорошая статья о правовом зонировании, которая провозглашает правовое регулирование использования земельных участков. К сожалению, это лишь декларация, так как нет норм, обязывающих отказаться от сегодняшней системы административно определяемого целевого использования. И местный главный архитектор сохраняет "право первой ночи" на любой объект недвижимости, определяя его целевое использование. Предположим, вам дали участок под магазин хлебобулочных изделий. Изменить его целевое назначение, например на магазин по продаже мебели, можно только по отдельному разрешению чиновников.

Главное же - нынешний вариант ЗК дает фантастическую свободу в руки чиновникам, которые и становятся реальными собственниками земли. Да, в ЗК декларируется, что владельцы строений могут получить в собственность участки под строениями. Но написано это так, что можно понять: решение отдавать или не отдавать принимает чиновник. Норму о разграничении земель субъекты федерации могут трактовать как передачу государственной земли органам местного самоуправления не на основе нормы прямого действия Федерального закона, но только через закон субъекта федерации, что заведомо ущемляет права на землю местного самоуправления.

Что же касается провозглашения единства участка и строения, то, во-первых, это само по себе дезавуирует необходимость Земельного кодекса как отдельного акта о земле. Единый объект недвижимости требует, чтобы его оборот (именно как единого объекта) регулировался Гражданским кодексом, его использование - нормами градостроительного законодательства. Получается, что сам кодекс внутри себя содержит доказательства того, что он вообще не нужен. Проект вклинивается и нарушает гражданское и налоговое законодательство, а над специальным объявляет свой приоритет.

Ну, а во-вторых, единство земли и строения проект сам же и разрушает - своими нормами об изъятии участков, установлением бесчисленных административных ограничений по их использованию, кадастровой и иной оценке и участков в отрыве от строений и т. п. В проекте говорится: земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель. Но в самом конце документа (п. 1 ст. 94) вдруг выясняется, что под охраной-то подразумевается охрана участков от гражданского оборота, то есть от граждан! Как мы помним, 17-я глава ГК РФ подтвердила возможность оборота участков. По удивительному совпадению в 17-й же главе проекта ЗК возможность оборота участков ставится под сомнение. Судите сами: к охраняемым территориям относятся земли "изъятые постановлениями органов власти федеральных субъектов или решениями местных органов власти полностью или частично из хозяйственного использования гражданского оборота". То есть захотел чиновник, вплоть до самого мелкого, прекратить гражданский оборот приглянувшейся делянки, здания, территории - достаточно объявить их какой-нибудь особо охраняемой территорией научного, историко-культурного, эстетического (!) или иного (!!) значения.

В проекте содержится даже не букет, но целый воз инструментов для злоупотреблений: в аренду участок может предоставляться безо всякого конкурса; бесплатная передача участка должна быть проведена по заявлению заинтересованного лица в двухнедельный срок; чиновник под предлогом "государственных или муниципальных нужд" может изъять землю у одного собственника и передать другому (порядок определения цены установит само правительство - в нарушение принципа разделения властей), вводятся ограничения на использование участков в публичных интересах без какого-либо возмещения и т. д. У чиновника остаются все рычаги, чтобы на законном основании прижать любого собственника, а то и вовсе закрыть этот рынок.

Учитывая расклад сил в Госдуме, можно быть уверенным, что Земельный кодекс примут. Системные пороки проекта исправить вряд ли удастся. Можно предположить, что принятие этого закона на первых порах вызовет бурное развитие рынка недвижимости - до тех пор, пока его участники не нарвутся на многочисленные мины, заложенные в ЗК. В дальнейшем же рынку, если ничего не изменится, грозит неизбежная стагнация и упадок. Выход только один - отказаться от вериг "земельного законодательства" и создавать современные законы, необходимые для развития рынка недвижимости.