Оборот земель с.-х. назначения. Мнения, комментарии.
Послал Российская сельская информационная сеть 29 января 2003 13:12:44 После вступления в силу закона количество сделок по купле-продаже увеличиться не более чем в два раза Начнем с истории принятия этого закона. Государственная Дума первого, второго и третьего созыва пыталась принять Земельный кодекс, но Земельный кодекс зашел в тупик из-за главы «Земли сельскохозяйственного назначения», то есть, неоднозначное отношение в обществе, между ветвями власти и даже уровнями власти к вопросу о купле-продаже именно сельскохозяйственных земель. Идея вычленить из Земельного кодекса эту главу в отдельный, специальный федеральный закон появилась у нас при подготовке Земельного кодекса на круглом столе у президента. Это был единственный в истории России круглый стол у президента. И когда приняли такое политическое решение, Земельный кодекс, естественно, сразу был принят без главы «Земли сельскохозяйственного назначения». Все споры перенесли с Земельного кодекса на этот специальный федеральный закон. Было разработано семь альтернативных вариантов, в том числе и от правительства. И в первом чтении большинство голосов набрал правительственный вариант, который был затем во втором чтении доработан, мы в него внесли 75 поправок, в том числе и концептуально поменяли версию, которую правительство представляло. Скажем, правительство разрешало для иностранцев собственность на землю, но в конце концов победила точка зрения, что иностранцам разрешается только аренда. Закон получился рамочным. Он обязывает субъекты Российской Федерации принять в развитие этого федерального закона свои конкретные законы. Федеральный закон прописывает как минимум 5 моментов, чтобы субъект Российской Федерации отразил их в своем законе. Первый момент и наиболее важный: дали субъекту право (это пункт 4 статьи 1) определить дату, с которой начнется приватизация земель на его территории. То есть, у нас не вся Россия одновременно начнет применять этот закон. Скажем, Краснодарский может в своем законе, и они так и собираются сделать, приватизацию земель начать через 49 лет, а Саратовская область начинает приватизацию земель с 28 января этого года. Закон компромиссный, для того, чтобы его можно было принять, естественно, пошли на компромисс: для Дагестана условия одни (я, например, считаю, что в Дагестане, может быть, рано вводить частную собственность), а почему бы в Ивановской области не ввести. Никаких проблем нет, каждый регион с учетом своих национальных традиций может определиться, с какого числа вводить частную собственность на землю. Это был компромисс, большущая уступка федеральной власти для регионов. Второй момент: каждый субъект должен сам определить минимальные размеры новых земельных участков, которые могут образоваться в результате купли-продажи земли либо в результате выделения земельной доли в натуре. Хотя я считаю, что в данном случае мы разорвали конституционное пространство России. Получается, что если я житель Саратовской области, а вы житель Краснодарского края, у нас будут разные права на землю, хотя и вы, и я россияне. Дальше, субъект Российской Федерации получил право сам определить, кто имеет преимущественное право на покупку земли: он сам или органы местного самоуправления. Мне как гражданину, собственнику земельного участка, естественно, это плохо, потому что порядок продажи моего земельного участка зависит от воли субъекта РФ. Допустим, я хочу продать земельный участок, а этот закон ввел ограничения: сначала сообщи об этом своем желании органу власти – либо субъекту, либо органам местного самоуправления. Если субъект либо орган местного самоуправления откажется покупать земельный участок, то только в этом случае я могу продать его третьему лицу. То есть, под контроль государства ставится любая сделка с землей. Субъект имеет право установить минимальны размер земельных участков, вновь образованных. Скажем, я собственник, и мой земельный участок составляет 5 гектаров, а субъект, скажем, Краснодарский край устанавливает минимальный размер 300 гектаров. Выделить земельное поле в натуре в данном случае я не имею возможности, мне закон запрещает, потому что моя земельная доля меньше, чем минимальный размер земельного участка, установленный субъектом. Значит, я должен сначала у соседей скупить 60 земельных долей и только потом требовать выдела земельного участка в натуре площадью 60 земельных толей, то есть 300 гектаров. В данном случае получается, что я собственник земельной доли, имею право на ее выдел, но меня сильно ограничивают этим минимальным размером. Это сделано для того, я так понимаю, чтобы не разрушать крупных сельхозтоваропроизводителей. Субъекту Российской Федерации предоставлено право своим законом определить максимальный размер площади, который можно сосредоточить в руках одного гражданина и его близких родственников. Закон сказал, что субъект здесь волен, но немножко ограничен: он не может этот предел установить меньше, чем 10% от территории района. Районы у нас в среднем по России где-то 60 тысяч гектаров, стало быть, 6 тысяч гектаров в среднем по России получается норма, выше которой купить нельзя. И пятое, что субъект должен обязательно сделать – он должен определить в своем законе перечень СМИ, в которых разрешается делать публикации о продаваемых земельных участках либо о выделяемой земельной доле в натуре. Скажем, у нас в колхозе работало 1000 человек, мы все стали собственниками земельных долей. Если я хочу продать свою земельную долю, Гражданский кодекс говорит, что преимущественное право покупки имеют мои сособственники. А если они отказываются купить мою земельную долю, только тогда я могу продать ее на сторону. Мы механизм изменили и сказали: не нужно опрашивать тысячу человек, а пусть он опубликует свое сообщение в газете, но эта газета должна быть официально установлена субъектом России. Человек опубликовал, 30 дней подождал, если никто не пожелал купить, то он имеет право продать ее на сторону. Так же и о выделении своей земельной доли: если в течение 30 дней сособственники не возразили, считается, что выделение земельной доли согласовано в этом месте. А если возразили, то тогда начинается спорная процедура. Но закон не расписал эту спорную процедуру, он сказал, что это должно сделать правительство России своим постановлением, такого постановления пока нет. Но в любом случае этот закон навел порядок в беспределе, который творится с куплей-продажей земель, на основании постановления правительства и указа президента. Во всяком случае, под контроль государства уже что-то ставится, и впервые законодатель принял закон, который разрешает куплю-продажу сельскохозяйственных земель. Что касается стоимости земли. У нас три вида стоимости: первая – нормативная цена земли, которая применяется уже 10 лет, она в каждом регионе своя, в среднем это 200-кратная ставка земельного налога. Вторая – это кадастровая стоимость земель, рассчитанная с учетом различных показателей, плодородия, наличия влаги, тепла и прочего. В среднем по России она составляет 11040 рублей, максимальная в Краснодарском крае – около 46 тысяч. Есть еще так называемая рыночная стоимость. По рыночной стоимости у нас 4 года продаются на торгах (скажем, в Саратовской области) сельскохозяйственные земли именно под сельскохозяйственное производство. Цена небольшая – 350 рублей за гектар. Но желающих работать в сельском хозяйстве не так много, потому как сельское хозяйства – это вид бизнеса хлопотный, рискованный, и больших прибылей не получишь. Если у нас в России государство дотирует в размере 6 долларов на гектар, то в Америке 80 долларов на гектар, в Западной Европе 300 долларов на гектар, а в Финляндии 1300 долларов на гектар. Естественно, если будет помощь государства, то будут желающие работать на селе. Может быть, в два раза количество сделок увеличится после вступления в силу закона, но не больше. Нет у нас спроса на землю. Есть спрос на землю под дачное строительство, а чтобы купленный участок в 100 гектаров пашни превратить в дачи или в гольф-клуб, по нашему закону требуется получить согласие как минимум губернатора области. Написано: покупать можно, только имея целевое назначение. Если бы я купил 100 гектаров пашни и продал бы участки по отдельности под дачное строительство, я бы неплохо на этом нажился. Был, естественно, интерес у иностранцев, но им закон запретил. Я понимаю, если всю нашу землю продать, то это порядка 46 млрд. долларов по кадастровой стоимости. А для сравнения: Россия каждый год продает иностранцам газа и нефти на 44 млрд. долларов, то есть, иностранцы каждый год вкладывают фактически стоимость всей нашей пашни. Естественно, если бы разрешили продажу земли иностранцам, то скачок в ценах произошел бы. Потому что население у нас на планете растет быстрыми темпами. Темпы прироста населения увеличиваются, а количество земли не растет. Поэтому спрос на землю, естественно, будет расти, но это со временем. Первые, кто были заинтересованы в принятии этого закона, это те, кто желает Россию присоединить к ВТО. А также агрохолдинги, их у нас на сегодня в России 27. Они уже некоторые по 350 тысяч гектаров имеют. Закон направлен на поддержку крупных землевладельцев Закон решает целый ряд вопросов по регулированию земельных отношений, и еще можно отметить, что он многие вопросы регулирования земельных отношений передает на уровень местного самоуправления, что, конечно, согласуется с очень положительной тенденцией общей реформы системы государственной власти. Здесь есть еще и тревожный момент - не очень контролируемый и не очень предсказуемый. Это то, что он вступает в силу, когда целый ряд важных начинаний в стране еще не доведены до конца. Скажем, фактически у нас нет земельного кадастра, нет эффективной системы оценки земель на местном уровне. Безусловно, еще слаба и местная власть, которой, собственно, и придется это регулировать. Поэтому как конкретно пойдет действие закона, в этом смысле непонятно. Мне приходилось участвовать в обсуждении этого закона группами зарубежных экспертов, в частности, немцами. Он, с точки зрения юридической, достаточно прост, понятен, однако там, скажем, в Германии, он ложится на сильные муниципалитеты, которые очень хорошо контролируют ситуацию. В то же время у нас он ложится в вакуум. Кроме того, многие вещи там прописаны недостаточно или вообще не прописаны. Скажем, вопросы, связанные с охраной земельных ресурсов. Не регламентирован вопрос об их эффективном использовании. Это опять же все придется решать местной власти, которая у нас в регионах очень слаба, а во многих коррумпирована. Кроме того, еще интересный факт: было почти обойдено вниманием, что закон направлен на поддержку крупных землевладельцев. Это момент, который почему-то мало обсуждался, а он, может быть, один из важнейших в этом законе. Там сказано, что можно приватизировать землю в количестве не менее 10% от площади хозяйственных угодий территориальной единицы. Но не написано, что такое территориальная единица. Либо это территория, округа, либо это территория района. Один из положительных моментов этого закона состоит в том, что он вступает в силу тогда, когда процессы приватизации земли уже давно идут. Крупными землевладельцами стали все нефтяные и газовые компании, они иногда реально владеют площадями более миллиона гектаров земель сельскохозяйственного назначения. Они к ним попали как оплата за товарные кредиты. У нас есть очень хорошие примеры новых вертикальных структур, за которыми, безусловно, большое будущее. Но есть у нас просто крупные землевладельцы, которые владеют землей и теперь начинают думать, что с ней делать. Теоретически для такого рода собственников новый закон и открывает все возможности. Одна из важнейших проблем, которая стоит перед Россией и через которую Запад прошел на протяжении последнего полувека, это постепенная концентрация и капитализация сельскохозяйственного производства под воздействием рыночных механизмов и под воздействием глобализации. В результате этого процесса произошло большое сокращение площадей сельскохозяйственных земель и их строгая специализация. Нужно проводить конверсию сельскохозяйственных земель, создавать новые места для работы людей и так далее. Я не могу сказать, что земля начнет активно продаваться Скажу как юрист, который специализируется по сельскохозяйственным вопросам: он нас не очень удовлетворил, но, в общем-то, мы на это и не надеялись, потому что понимали, что вопрос о земле – это вопрос большой политики, то есть, компромиссы тут неизбежны. Просто хотелось бы, чтобы в этом законе было более четко, более детально прописаны те вопросы, которые затрагивают интересы рядовых сельских жителей, в частности, миллионов собственников земельных долей. К сожалению, этого не произошло, многие моменты недостаточно ясно изложены, некоторые вопросы вообще упущены. В частности, в законе недостаточно четко прописаны вопросы, связанные с реализацией собственников земельных паев, их право по распоряжению земельными долями, в частности, по выделению земельных долей в натуре. В общем-то, порядок как таковой есть, но как практикующий юрист я понимаю, что когда на практике люди начнут применять эти нормы, будет возникать масса вопросов. В частности, если взять вопрос, связанные с выделением земли в натуре и обязанностью человека, который выделяет ее в натуре, выплатить компенсацию другим лицам в случае, если земельный участок имеет качественный показатель выше остающейся долевой собственности. В этом случае он должен выплатить компенсацию и там идет привязка к рыночной стоимости. В принципе, привязка правильная, но вопрос в том, кто и как будет определять эту рыночную стоимость. Тут могут возникать вопросы. Кроме того, анализируя ситуацию в нашей области, я не могу сказать, что начнет бурно развиваться рынок купли-продажи сельскохозяйственных земель. У нас во Владимирской области крупных агрохолдингов нет. Да, есть инвесторы, в основном это инвесторы из московского региона. Но говорить, что они пытаются захватить в свои руки рынок сельскохозяйственных земель, не приходится. Если мы сталкиваемся с такими вопросами, то это, как правило, тогда, когда к нам идет сельский житель, собственник земель и говорит: такие-то структуры предлагают продать им земельную долю. Мы выясняем, по каким ценам, какое количество. И, как правило, видно, что эти московские инвесторы берут землю для того, чтобы иметь какую-то гарантию и действительно для того, чтобы работать. Сегодня олигархи могут скупить землю за бесценок, а завтра – продать ее иностранцам Этот закон начнет работать в условиях отсутствия какой-либо работы со стороны государства, и разъяснительной, и, я бы даже сказал, пропагандистской. Закон дает хозяину под ногами реальную устойчивую почву. А в чем он не идеален – в нем остались лузы, способные создать искусственную спекуляцию землей, и в отсутствие грамотных людей на местах и активных действий со стороны государства в лице федеральной власти и власти субъектов федерации, я думаю, что мы не избежим перекосов и уродливых явлений со вступлением этого закона в силу. Не исключены попытки скупать землю за бесценок, особенно на Кубани. Олигархи и агрохолдинги также попытаются участвовать в этом процессе. И самое страшное, что они понимают, что в России они никому с каким-то прибытком землю продать не смогут – только иностранцам. Поэтому сегодня они могут скупить землю за бесценок, как промпредприятия в начале 90-х, а завтра – продать ее иностранцам. И закон им в этом не помеха. Там запрещается покупать землю иностранным гражданам, но ничего не говорится про предприятия, созданные с участием иностранцев. Поэтому неумелое пользование этим законом может взорвать Россию. И то, что сегодня только один субъект федерации – Кубань – принял свой региональный закон и только несколько еще готовы принять, а все остальные просто спят, - это реальная взрывоопасная обстановка, особенно в преддверии выборов в Думу и выборов президента. Закон своевременен, он крайне нужен. Но крайне несвоевременна дремота федеральных и региональных органов власти, которые отвечают за его реализацию. Уже давно пора проснуться. Иначе могут быть очень большие скандалы и перекосы в применении закона. Нужен народный контроль за прохождением и особенно за первым периодом реализацией закона, и государство должно возглавить эту работу.
|