Аренда земельной доли

Послал Елена Чувелева,Светлана Киселева, НижАгроФонд (для юридического бюллетеня Ассоциации АГРО) 07 июня 1999 14:12:11

Нижегородский Фонд Аграрных Реформ, НижАгроФонд (член Ассоциации АГРО)
603082, Нижний Новгород, Верхне-Волжская набережная, 5
Тел.: (8312) 36-37-55, 36-62-69, факс (8312) 39-10-87
E-mail: agro@naf.nnov.ru

Аренда земельной доли
Договор аренды земельной доли — это договор, по условиям которого арендодатель (собственник земельной доли) обязуется предоставить арендатору (организации или гражданину) земельную долю во временное пользование за плату. Если собственник земельной доли не хочет продавать ее или самостоятельно заниматься сельскохозяйственным производством, то заключение договора аренды — наиболее предпочтительный способ распоряжения земельной долей. При сдаче ее в аренду за собственником сохраняется право собственности на землю и при этом он получает доход в форме арендной платы.
Договор аренды земельной доли подлежит обязательной государственной регистрации. Данный договор не требует нотариального удостоверения и вступает в законную силу с момента государственной регистрации. Договор аренды земельной доли составляется в 3-х экземплярах. По одному экземпляру хранится у арендодателя и арендатора, а третий экземпляр остается в органе государственной регистрации.
Договор аренды земельной доли может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок. Конкретный срок договора аренды земельной доли устанавливается в договоре по соглашению сторон, но он не может быть менее 3-х лет (в соответствии с Указом Президента РФ № 337 от 7 марта 1996 года «О реализации конституционных прав граждан на землю»). После истечения срока договора, если арендатор продолжает пользоваться землей при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае, а также, когда срок договора не определен, любая из сторон вправе в любое время отказаться от него, предупредив об этом другую сторону за три месяца, или в срок, указанный в договоре. Письменное уведомление о расторжении договора направляется не только одной из сторон договора, но и в райкомзем.
Если арендодатель хочет перезаключить договор, а в договоре не установлено иное, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности по договору, получает преимущественное право на перезаключение договора на новый срок перед другими лицами, в порядке, предусмотренном ст. 621 ГК РФ. Если арендодатель отказывает арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года заключает его с другим лицом, арендатор вправе либо потребовать в суде перевода на себя всех прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, либо только возмещения убытков. Условия договора при его перезаключении могут быть также изменены по соглашению сторон.
Как уже было сказано, пользование землей по договору аренды является платным. Поэтому своевременное внесение арендной платы — одна из основных обязанностей арендатора. В ст. 614 ГК РФ предусмотрено несколько вариантов установления арендной платы. Наиболее предпочтительными являются следующие:
— указание в договоре конкретных видов продукции, услуг и их количества, предварительно рассчитанных из предполагаемой суммы арендной платы и цен, действующих на момент заключения договора;
— указание размера арендной платы в денежном выражении, который может индексироваться в соответствии с ростом минимальной заработной платы. Платежи могут вноситься как периодически, так и единовременно;
— установление размера арендной платы в зависимости от урожайности. В данном случае разрабатывается определенная шкала, в которой отражается зависимость количества продукции в стоимостном выражении или в натуре, которое может получить арендодатель, исходя из уровня урожайности. Чем выше урожайность, тем больше продукции получает арендодатель.
Размер арендной платы в любое время может пересматриваться по соглашению сторон. В договор можно включить условие о том, что арендатор вправе потребовать уменьшения размера арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором, или состояние земель существенно ухудшились.
Арендатор обязан своевременно уплачивать арендную плату. За просрочку выплаты арендной платы в договоре может быть предусмотрена неустойка, размер которой устанавливается соглашением сторон. В процессе реорганизации сельскохозяйственных предприятий и приватизации земли сложилась определенная практика по заключению договоров аренды земельной доли. Часто по условиям договора арендатор обязуется в счет арендной платы платить земельный налог за арендодателя.
Арендодатели должны платить подоходный налог с арендной платы. Но если организация-арендатор выплачивает арендную плату продукцией собственного производства и сумма не превышает 50-кратного размера минимальной оплаты труда, то арендодатель освобождается от уплаты подоходного налога. Необходимо также, чтобы это было отражено в учредительных документах организации-арендатора.
Указом Президента РФ № 337 от 7 марта 1996 года предусмотрена возможность заключения договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателя. Арендатором по договору выступает одно физическое или юридическое лицо, а арендодателем — группа собственников земельных долей.
Неотъемлемой частью такого договора является список арендодателей. В нем указываются фамилии, имена, отчества (полностью) арендодателей, паспортные данные или данные документов, их заменяющих; серия, номер и дата выдачи свидетельства на право собственности на землю, площадь доли в гектарах (сельскохозяйственных угодий, из них пашни) с качественной оценкой в баллогектарах. Правильность внесения в список указанных записей удостоверяется подписью каждого арендодателя.
Собственники земельных долей выбирают из своего состава и указывают в договоре представителя, который хранит у себя экземпляр договора и представляет их интересы. Договор заключается в 3-х экземплярах, независимо от количества арендодателей. Арендатор подписывает все три экземпляра договора, а подписи арендодателей ставятся в 3-х экземплярах приложения к договору. Один из трех экземпляров остается на хранении в райкомземе, второй — у арендатора, а третий — у представителя арендодателей.
В случае заключения договора при множественности лиц на стороне арендодателей конкретные формы выплаты арендной платы определяются дополнительным соглашением об условиях внесения арендной платы, заключаемым между каждым арендодателем и арендатором. В договоре приводятся сводные показатели условий выплаты арендной платы всем арендодателям.
Основания изменения и расторжения договора аренды земельной доли указаны в действующем законодательстве. По общему правилу договор может быть изменен или досрочно расторгнут по соглашению сторон. Как исключение предусмотрен случай, когда допускается изменение и расторжение договора судом по требованию одной из сторон, если другой стороной нарушены условия договора и эти действия могут быть квалифицированы как существенное нарушение, то есть нарушение, которое влечет для стороны существенный ущерб. Степень в каждом случае устанавливается судом. К числу существенных могут быть отнесены следующие нарушения условий договора аренды: арендатор пользуется землей с существенным нарушением условий договора или назначения земли, либо с неоднократными нарушениями; арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, а также в иных случаях, предусмотренных договором.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить обязательства в разумный срок.
Обязательным условием изменения или расторжения договора по решению суда является направление другой стороне предложения изменить или расторгнуть договор. Иск в суд может быть предъявлен только при соблюдении одного из двух условий:
— получение отказа другой стороны на предложение об изменении или расторжении договора;
— неполучение ответа на соответствующее предложение в 30-дневный срок, если иной срок не предусмотрен договором или не содержался в предложении изменить или расторгнуть договор.
Соглашение об изменении или расторжении договора аренды земельной доли заключается сторонами в письменной форме.
Моментом, с которого обязательства считаются измененными или прекращенными, является:
— при соглашении сторон — момент регистрации в райкомземе заключенного соглашения;
— при решении суда — момент вступления решения в законную силу.
Елена Чувелева,
Светлана Киселева

Приложение: НижАгроФонд