St. Petersburg Farming Support Service Newsletter #12

‘анкт-ЏетербургскаЯ ‘лужба ‘одействиЯ ”ермерам
€Ќ”ЋђЊЂ–€ЋЌЌ›‰ Ѓћ‹‹…’…Ќњ Ь 12 март 1997 год

‚ы можете увеличить землепользование крестьЯнского хозЯйства за счет:

-обмена имущественного паЯ на земельную долю
-привлечениЯ других членов хозЯйства с их земельными долЯми
-получение в дар, по наследству, на условиЯх договора аренды и пожизненного содержаниЯ земельных долей
-покупки земельной доли или аренды земельного участка.

Џомните, что на земли ,предоставлЯемые в собственность есть ограничениЯ по площади, которые устанавливают законодательные органы субьектов ”едерации.Ќо площадь земель сельхозназначениЯ, арендуемых длЯ производства с-х продукции, не ограничиваетсЯ.

Њожно использовать часть земельной доли и длЯ расширениЯ личного подсобного хозЯйства , так как в соответствии с “казом Џрезидента ђ” # 337 от 7 марта 1996 года органы местного самоуправлениЯ должны принЯть решение об увеличении предельных размеров земельных участков, предоставлЯемых гражданам длЯ ведениЯ личного подсобного хозЯйства ,за счет земельных долей согласно их заЯвлений .

Њожно получить в собственность и несельскохозЯйственные угодьЯ. “казом Џрезидента ђ” # 337 от 7 марта 1996 года определЯетсЯ, что при передаче сельскохозЯйственных угодий гражданам бесплатно передаютсЯ в собственность земельные участки занЯтые кустарником, мелколесьем и другими несельскохозЯйственными угодьЯми, которые расположены между участками продуктивных земель в границах отводимого земельного массива. ‡емельные угодьЯ , выбывшие из сельскохозЯйственного оборота, передаютсЯ бесплатно гражданам, юридическим лицам длЯ производства сельскохозЯйственной продукции , если они сами оплатЯт 50% стоимости работ по освоению этих земель.

…сли ‚ы хотите передать свою земельную долю в аренду.

Ђренда - наиболее предпочтительный способ распорЯжениЯ земельной долей, так как за ‚ами сохранЯетсЯ право собственности на землю и при этом ‚ы ежегодно получаете доход в форме арендной платы. ‘дать долю в аренду можно любому гражданину или предприЯтию , занимающемусЯ сельскохозЯйственным производством. …сли ‚ы будете работать в хозЯйственном товариществе, или в обществве илил в крестьЯнском хозЯйстве , то ‚ы обЯзаны передать долю в аренду своему предприЯтию.

…сли предприЯтие не может или не хочет принЯть ‚ашу долю в аренду, то еЮ можно сдать в аренду другому предприЯтию или гражданину.

Џомните, что при выборе арендатора важную роль играют взаимоотношениЯ с ним, оценка результатов его деЯтельности.…сли предприЯтие не приносит прибыли , оно может оказатьсЯ не в состоЯнииплатить ‚ам арендную плату за ‚ашу земельную долю.

Џри передаче доли в аренду должен быть заключен договор, который необходимо зарегистрировать в райкомземе. „оговор аренды может быть заключен на срок не менее 3 лет. …сли ‚ас устраивают условиЯ и ‚ы не отказываетесь от продлениЯ договора в указанный в нем срок, то он будет продлеватьсЯ автоматически еще на один год. ‚ы имеете право менЯть условиЯ договора в любой момент (если достигнуто соглашение с арендатором). …сли арендатор не выполнЯет условиЯ договора. то договор можно расторгнуть с согласиЯ арендатора или в судебном порЯдке.

Џри заключении „оговора важно обратить внимание на условиЯ оплаты. „оговор предусматривает расчет ежегодной арендной платы за земельную долю. …сли ‚ы сомневаетесь в том, каким должен быть размер арендной платы обратитесь к специалистам хозЯйства , они могут порекомендовать еЮ примерный размер.

…сли на базе ‚ашего хозЯйства возникли новые предприЯтиЯ, поинтересуйтесь размером арендной платы на каждом из них и выберите лучший вариант. Џосле того, как определЮн размер арендной платы , необходимо установить условиЯ еЮ выплаты.ЂренднаЯ плата может быть выражена в деньгах , в продукции, услугах. …сли аренднаЯ плата или еЮ часть будет выдаватьсЯ деньгами, то необходимо указать количество денег в расчете на год и периодичность выплат: ежемесЯчно, ежеквартально или раз в год.

„енежные выплаты должны индексироватьсЯ в соответствии с ростом минимальной зарплаты(о еЮ размере ‚ы можете узнать у бухгалтера хозЯйства). ‚ договоре аренды отмечаетсЯ также. что при изменении размера налога на землю на ту же сумму изменЯетсЯ аренднаЯ плата. ‚ам могут выплачивать арендную плату и продукцией. ‚ этом случае в договоре необходимо перечислить виды продукции, еЮ количество за год и указать сроки или периодичность( раз в квартал, раз в год или др.)

Ќапример:

зерно, кг 300 до 10 октЯбрЯ
молоко ,литр 250 еженедельно 5 л
сено, кг 500 до 1 сентЯбрЯ

ЂренднаЯ плата продукцией собственного производства подоходным налогом не облагаетсЯ, если стоимость продукции не превышает 50 минимальных окладов.

Њожно предусмотреть выплату арендной платы и услугами.

Ћказание услуг в счет арендной платы может включать вспашку огорода , подвоз дров и т. д.

Џример

‚ид услуги объем услуги расценки срок выполнениЯ
‚спашка огорода 20 соток из расчета 1000 руб./ сотка до 5 маЯ

‚ид услуги	объем услуги	расценки	срок выполнениЯ
‚спашка огорода	20 соток	из расчета 1000 руб./ сотка	до 5 маЯ

Ћпределить, где конкретно на местности находитсЯ переданнаЯ в аренду земельнаЯ долЯ,должен арендатор по поручению собственников земельных долей.

…сли арендатор нарушит условиЯ договора ‚ы вправе обратитсЯ в суд и потребовать их выполнениЯ . ‚ случае нарушениЯ условий договора ‚ы можете также потребовать его расторжениЯ. ђасторжение договора по вине арендатора не освобождает его от выплаты арендной платы.

Џродажа земельной доли.

‚ы можете продать земельную долю членам ‚ашего хозЯйства, другим гражданам, предприЯтиЯм и организациЯм. Џреимущественное право покупки земельных долей имеют члены ‚ашего хозЯйства перед иными покупателЯми, уступка преимущественного права не допускаетсЯ. ‡емельнаЯ долЯ может быть куплена только длЯ целей сельскохозЯйственного производства. ‚ы также можете продать земельную долю органам местного самоуправлениЯ длЯ пополнениЯ фонда перераспределениЯ земель.

Џри покупке или продаже земельной доли необходимо заключить письменный договор , который регистрируетсЯ в районном комитете по земельным ресурсам и землеустройству.

Љаков порЯдок оплаты по договору купли - продажи земельной доли?

Џри заключении договора купли- продажи ‚ам необходимо обратить внимание на условиЯ оплаты. Ћплата может производитсЯ деньгами, продукцией или услугами. „оговор может предусматривать возможность оплаты сразу или в рассрочку.

‚ы должны помнить, что при продаже в рассрочку сумма ежегодных денежных выплат, стоимость продуктов и услуг в договоре купли-продажи должны быть больше, чем в договорах аренды. ќто объЯснЯетсЯ тем, что арендованннаЯ долЯ остаетсЯ собственностью арендодателЯ, а проданнаЯ - переходит в собственность покупателЯ. Џоэтому, прежде чем заключить договор, постарайтесь узнать существующий размер арендной платы , а также примерную цену на продукты и услуги. ќто поможет определить платежи по ‚ашему договору купли- продажи и сравнить их с арендной платой. …сли цена продажи в расчете на год не выше рекомендованной арендной платы, подумайте еще раз, прежде чем решить продавать свою земельную долю.

Џосле регистрации договора купли -продажи земельнаЯ долЯ переходит к покупателю независимо от того, какаЯ форма оплаты (единовременнаЯ или в рассрочку) принЯта.

‘пешить с продажей земельной доли не рекомендуетсЯ.…сли ‚ы не уверены, что ‚ам предлагают настоЯщую цену, если у ‚ас есть наследники , которые возможно в будущем захотЯт использовать ‚ашу земельную долю. если ‚ы не определились, как использовать вырученные от продажи деньги- воздержитесь от этого шага.

Џомните, что продаваЯ земельную долю, ‚ы уже не сможете сами воспользоватьсЯ ей и оставить еЮ в наследство детЯм и внукам.

Џродавец земельной доли должен заплатить налог.Ќо ‚аш доход, полученный от продажи земельной доли не будет облагатьсЯ налогом, еслион не превышает 5000- кратного размера минимальной заработной платы ( ЊђЋ’). ‚ мае 1996 года эта цифра составлЯла 379.5 млн. рублей.

…сли покупатель земельной доли нарушит договор оплаты, то ‚ы вправе обратитьсЯ в суд и потребовать обеспечить выполнение условий договора и возмещение убытков , понесенных в свЯзи с нарушением его условий, либо расторгнуть договор с возмещением убытков .

Њожно ли земельную долю подарить?

Ћбычно пенсионеры , которым трудно распорЯдитьсЯ земельной долей передают еЮ в дар детЯм , внукам и другим лицам.’е сами решают как лучше еЮ использовать. ЏолучателЯми дара могут быть члены ‚ашего хозЯйства, а также и любые другие лица. Ќовые собственники земельной доли имеют такие же имущественные права, какие были до сделки у дарителЯ. Ќовые владельцы могут использовать земельную долю любым из предусмотренных в законодательстве способов.

„оговор даениЯ должен быть заключен в письменной форме , заверен нотариусом,зарегистрирован в районном комитете по земельным ресурсам и землеустройству. ’олько после этого он вступает в силу. Џри дарении платить налог не надо в том случае, если стоимость земельной доли менее 80- кратного размера минимальной заработной платы. Ќапример если ‚ы подарите земельную долю своему внуку, а эта долЯ оценена в 20 млн. рублей и договор дарениЯ ‚ы составили в марте 1996 года, когда 80 ЊђЋ’ составлЯли 6072 тысЯчи рублей, ‚нуку придетсЯ заплатить налог который составит (20000-6072)*0.1 =1393 тыс рублей. ‡десь 0.1- это ставка налога, котораЯ менЯетсЯ взависимости от степени родства дарителЯи одарЯемогои стоимости доли.

Њожно ли обменЯть земельную долю на имущественный пай или земельную долю в другом хозЯйстве?

€ногда бывает нужно обменЯть долю на пай , если например собственник доли создает предприЯтие, перерабатывающее сельхозпродукцию или специализированное животноводческое предприЯтие. ‡емлЯ в этом случае ему часто бывает не нужна , зато нужно много имущественных паев, чтобы выкупить основные и оборотные фонды.

—тобы обменЯть долю на пай можно составить письменный нотариально заверенный договор, как и при купле -продаже земельной доли. Љ договору мены применЯютсЯ правила о купле продаже ,если это не противоречит существу мены. Џри этом каждаЯ из сторон признаетсЯ продавцом товара, который она обЯзуетсЯ продать и покупателем товара,который она обЯзуетсЯ принЯть в обмен. Џреимущественное право покупки применЯетсЯ и при договоре мены.

ѓлавнаЯ проблема при обмене- определить стоимость земельной доли. …сли ‚ы не можете сделать это самостоЯтельно,то обратитесь за помощью к специалистам хозЯйства. ‡а консультацией можно также обратитьсЯ в ђайкомзем. ‘тоимость земельной доли как правило, многократно превышает стоимость одного имущественного паЯ, поэтому в договоре можно предусмотреть передачу за земельную долю нескольких имущественных паев или доплату деньгами.

…сли , например, ‚ы переехали в соседнее хозЯйство, а в то же времЯ кто-то из этого соседнего хозЯйства выехал в ‚аше бывшее хозЯйство, то в этом и в подобных случаЯх проще сделать обмен долЯми. ’акой обмен оформлЯетсЯ договором, а если доли неравноценны, то в договоре может быть предусмотрена доплата. €наче ‚ам придетсЯ выделЯть участки в натуре и оформлЯть обмен этих участков.

„оговор обмена долЯми тоже должен быть зарегистрирован в ђайкомземе.

‘уществует такое понЯтие- пожизненнаЯ рента. ЏожизненнаЯ рента- это предоставление собственнику земельной доли стабильного дохода в обмен на его долю. ‚ этом случае собственником земельной доли становитсЯ предприЯтие или гражданин ,который будет платить ‚ам ренту. …сли ‚ы заключили договор пожизненной ренты, то покупатель ‚ашей земельной доли, он же плательщик ренты, в обмен на земельную долю периодически (допустим, ежемесЯчно) платит ‚амденьги, предоставлЯет продукцию или услуги в течение всей ‚ашей жизни.

…сть еще и разновидность договора пожизненной ренты- договор пожизненного содержаниЯ с иждивением.‚ данном случае плательщик ренты обЯзуетсЯ предоставить получателю ренты пожизненное содержание с иждивением, которое может включать обеспечение потребности получателЯ ренты в жилище, питании и одежде, а если этого требует состоЯние здоровьЯ получателЯ ренты, то и уход за ним. „оговором пожизненного содержаниЯ с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ритуальных услуг.

ђазмер ренты и содержаниЯ определЯютсЯ договором. Ћднако законодательством ђ” установлено, что размер ренты должен быть не менее одной минимальной зарплаты в месЯц, а размер пожизненного содержаниЯ- не менее двух минимальных зарплат (vbybvfkmyfz pfhgkfnf d vft 1996 ujlf cjcnfdkzkf 75.9 nsc. рублей в месЯц.)

„оговоры пожизненной ренты и пожизненного содержаниЯ от договоров о купле- продаже отличаютсЯ тем, что в договоре купли- продажи нет ограничений на размер платежей, а в договорах пожизненной ренты и содержаниЯ такие ограничениЯ есть.

Џри заключении договоров пожизненной ренты и пожизненного содержаниЯ тоже платЯтсЯ налоги. ‚ыплаты по договорам в счет пожизненной рентыи пожизненного содержаниЯ облагаютсЯ налогом по обычным правилам, то есть удерживаетсЯ12 % подоходного налога при выдаче денег, а при выдаче продукции стоимостью до 50 минимальных зарплат -налог не взимаетсЯ.

Љакой же договор все же лучше заключить: аренды, купли-продажи,пожизненной ренты или пожизненного содержаниЯ?

…сли ‚ы хотите сразу или в течение короткого срока получить оплату за долю, то лучше заключить договоркупли-продажи. „лЯ старых и больных людей, не имеющих наследника, более подходЯщей формой ЯвлЯетсЯ договор пожизненного содержаниЯ. ‘ ТмолодымиУ одинокими пенсионерами руководитель хозЯйства врЯд ли согласитсЯ заключить договор о пожизненном содержании. ‘корее всего в этом случае подошел бы договор пожизненной ренты или аренды. „лЯ работников хозЯйства наиболее подходЯщим ЯвлЯетсЯ договор аренды с арендной платой в зависимости от урожайности.

„оговор пожизненной ренты или пожизненного содержаниЯ нужно зарегистрировать в райкомземе.

Џри невыплате пожизненной ренты или других нарушениЯх условий договора плательщиком ренты, получатель ренты имеет право потребовать выкупа ренты по выкупной цене , указанной в договоре. ‚ случае пожизненноно содержаниЯ получатель ренты вправе потребовать по своему выбору или выкупа ренты или возврата ему земеьной доли.

Џлательщик пожизненной ренты или пожизненного содержаниЯ вправе отказатьсЯ от дальнейшей выплаты ренты путем еЮ выкупа по выкупной цене, указанной в договоре. Ћн должен заЯвить об этом за 3 месЯца до прекращениЯ выплаты , с согласиЯ получателЯ.

Џраво пользованиЯ земельной долей можно внести в уставной капитал предприЯтиЯ.ќто похоже на сдачу еЮ в аренду. Ќо отличие состоит в том, что при сдаче в аренду ‚ы получаете деньги, продукцию или услуги, а при внесении права пользованиЯ земельной долей в уставной капитал- часть прибыли от деЯтельности предприЯтиЯ. Џри этом, земельнаЯ долЯ остаетсЯ ‚ашей собственностью.Џосле истечениЯ срока пользованиЯ‚ы можете распорЯдитсЯ долей по своему усмотрению, включаЯ получение земельного участка в счет земельной доли. ‚ этом случае ‚ы все равно остаетесь участником предприЯтиЯ и имеете право на участиев его деЯтельности и получении доли прибыли этого предприЯтиЯ в зависимости от части земельной доли, оставшейсЯ в пользовании предприЯтиЯ.

Љак внести право пользованиЯ земельной долей в уставной капитал?

„лЯ этого собственник доли должен подписать учредительные документы предприЯтиЯ, которому передает право пользованиЯ долей, что и будет ЯвлЯтсЯ подтверждением его взноса.

Љроме того, составлЯетсЯ индивидуальный договор , который регистрируетсЯ в райкомземе.

‚несение права пользованиЯ земельной долей производитсЯ на точно определенный срок, который не может превышать 3 года. Џри согласии сторон этот договор может продлеватьсЯ.

Ћценка стоимости права пользованиЯ земельной долей производитсЯ по соглашению сторон. Џри определении стоимости можно исходить из размера арендной платы.Ќапример, ‚ы внесли право пользованиЯ земельной долей в уставной капиталЋЋЋУ ѓлобусУ на три года .ЂренднаЯ плата за долю в год в ТѓлобусеТ составлЯла 600 тыс. рублей , значит оценка взноса составлЯет 600 тыс*3= 1800 тыс рублей.

Џри внесении права пользованиЯ земельной долей в уставной капитал ‚ы имеете право получить земельную долю обратно по истечении срока пользованиЯ, оставаЯсь при этом участником предприЯтиЯ. Ќапример,спустЯ три года ‚ы можете забрать свою свою земельную долю из ЋЋЋУѓлобусУ и создать свое крестьЯнское хозЯйство, но ‚аш вклад в уставной капитал ТѓлобусаТ остаетсЯ и в нем ‚ы будете иметь право на получение дивидентов .

Њожно внести земельную долю в уставной капитал предприЯтиЯ.ќто похоже на еЮ продажу. Ћтличие состоит в том, что при продаже ‚ы получаете деньги, а при внесении доли в уставной капитал становитесь участником предприЯтиЯ и получаете право на участие в его деЯтельности и получении части прибыли. Ќо при этом с момента внесениЯ ‚аша земельнаЯ долЯ становитсЯ собственностью предприЯтиЯ. Џоэтому лучше ‚ам внести право, а не саму долю.

…сли ‚ы решили внести земельную долю в уставный капитал, то ‚ам необходимо заключить с предприЯтием индивидуальный договор о внесении земельной доли и подписать учредительные документы предприЯтиЯ, где указана ‚аша долЯ в уставном капитале.„оговор внесениЯ земельной доли в уставной капитал необходимо зарегистрировать в райкомземе.

…сли ‚ы принЯли решение о внесении земельной доли в уставной капитал, то особое внимание нужно уделить оценке еЮ стоимости. Џри этом могут быть использованы следущие подходы:

ЋриентируЯсь на арендноую плату. Џри реорганизации заключаетсЯ много арендных договоров , и уже известна аренднаЯ плата за долю в год. Ћценка вклада в уставной капитал в виде земельной доли может быть осуществлена умножением размера арендной платы на 50-летний срок использованиЯ земли. Ќапример, аренднаЯ плата за долю 600 тыс рублей в год ‘тоимость земельной доли, вносимой в уставной капитал, составит 600тыс *50=30 млн рублей
ЋриентируЯсь на нормативную цену земли. €нформацию о нормативной цене земли можно получить в райкомземе.

Њожно ли передать земельную долю по наследству? Љонечно. ‚ы можете завещать свою земельную долю тому, кому пожелаете. Џри отсутствии завещаниЯ наследники земельной доли определЯютсЯ в соответствии с действующим законодательством. Џри наследовании земельной доли по закону или по завещанию право собственности наследников на долю возникает только после смерти наследователЯ. Џри наследовании земельной доли взимаетсЯ налог, но если при наследовании оцененнаЯ земельнаЯ долЯ меньше, чем 850- кратный размер минимальной заработной платы,то налог с наследника земельной доли не взимаетсЯ.

‘одержание парника

€нтенсивность химических реакций, участвующих в фотосинтезе и дыхании растений, находитсЯ в прЯмой зависимости от состоЯниЯ окружающей среды. ”отосинтез зависит от температуры, интенсивности, длительности и спектра видимого света, качества и количества воды и удобрений. ‡ти факторы определЯют рост парникового растениЯ. Ћтражающие поверхности внутри парника увеличивают количество света, позтому имеет смысл использовать белую краску и алюминиевую фольгу.

‚аши замечаниЯ,предложениЯ и дополнениЯ по новому адресу ‘лужбы:
‘-Џетербург 198103 ул. „ровЯнаЯ 6/8, –ѓ€, 3-ий этаж.тел/факс (812) 325-33-96, ел. почта plant@mailbox.alkor.ru

[Return to CCI Home Page] [Return to Ag Initiative main page] [Ћбратно на индекс публикаций]