[Prev][Next][Index][Thread]
У. Хермансдорфер ПРИВАТИЗАЦИЯ С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ КРИТИЧЕСКОГО ЗАПАДНОГО ОПЫТА
УДО ХЕРМАНССТОРФЕР
ПРИВАТИЗАЦИЯ С ТОЧКИ
ЗРЕНИЯ КРИТИЧЕСКОГО ЗАПАДНОГО ОПЫТА
ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО И СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
Вопрос о формах собственности на землю есть лишь часть более
общей проблемы приватизации, хотя, может быть, принципиально самая
важная. Выскажем здесь лишь два положения:
а) Если мы выбираем коллективные формы собственности, то следует
заложить возможности к большей собственной ответственности самих
работников. К аспекту разделения труда и техники должно быть
прибавлено больше живого понимания природы, чтобы сельское хозяйство
лучше могло воспринять ответственность перед природой (экология) и
человеком (питание).
б) Если мы выбираем индивидуальные формы хозяйствования, то
предприятия должны быть достаточно велики, чтобы работать
экономически эффективно. С самого начала должны быть созданы формы
совместной работы, например, в области использования техники,
хранения, переработки и сбыта. Нужна также дифференциация на
локальные, региональные и межрегиональные рынки. В противном случае
отсутствие структуры вызовет лишь появление новых властных структур.
Все сельскохозяйственные предприятия - коллективно или
индивидуально организованные - нуждаются в обеспечении выгодными
кредитами и инвестиционными средствами. На Западе кредит под 5%
годовых уже считается ненормальным и недоступным для сельского
хозяйства. Поэтому сельскохозяйственные кредиты, как правило,
удешевляются государством. Любая реформа окажется крайне трудной,
если одновременно не позаботиться о наличии кредитов и капитала.
Последующее изложение опирается преимущественно на опыт Германии
и Швейцарии. Принципиально в этих странах можно купить любой участок
земли за определенную денежную сумму. Собственность заносится при
этом в земельную книгу (реестр) и тем самым данный участок земли
защищен от любых сторонних вторжений. При изъятии земли государством,
которое может произойти лишь на основании закона, в большинстве
случаев собственник имеет право на полное возмещение. Это "право
приобретения" или, с точки зрения продавца, "пра о продажи"
оказывается все более лишь теоретически возможным ввиду высоких цен,
которые нужно заплатить за приобретение. При этом наблюдается
взаимосвязь между ценами на землю и наличием капитала, который хотят
выгодно вложить.
ЗЕМЛЯ ДЛЯ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
Сельскохозяйственная земля стоит сегодня между 5 и 15 нем. марок
за кв. м. За 10 га, следовательно, надо заплатить от 500 000 до 1 500
000 марок. Если мы исходим из 5% кредита (в большинстве случаев такой
кредит невозможно получить на всю сумму, несмотря на государственную
поддержку), то только на уплату процентов за приобретение земли нужно
будет платить от 25 000 до 75 000 марок в год. Сельскохозяйственное
предприятие не может при разумном ведении хозяйства и тенденции к
снижению цен заработать такие допо нительные суммы.
Так как сельское хозяйство под постоянным давлением цен
принуждается к расширению площадей, следствием такого положения дел
является его колоссальная задолженность. Последнее делает все более
трудным экономически приемлемо жить за счет сельскохозяйственной
деятельности. По этой причине многие крестьяне вынуждены приобретать
дополнительную профессию (заработок на стороне) или же вообще
прекращать свою деятельность (так называемое вымирание крестьян). В
западных странах занято в сельском хозяйстве около 4-х от общего
числа населения (в противоположность России, где до 20%).
Причина того, что, несмотря на это, сельское хозяйство еще
возможно, лежит в наследственном праве в том виде, как оно
сохранилось из прошлого. Ибо благодаря наследованию от предков к
потомкам сельское хозяйство передавалось практически в дар. У этих
хозяйств не было никакой покупной цены за землю и поэтому с этой
стороны они до сих пор не несут никакого бремени. Но число подобных
хозяйств постоянно сокращается, так как все меньше детей решают
продолжать профессию крестьянина по причине растущих городов и не
адежного экономического положения. Но так как они все же получают
хозяйство в наследство, то продают его другим. 80% всех продаж
сельскохозяйственной земли в Швейцарии приходится на земли, проданные
наследниками. И, наоборот, в настоящее время растет число
экологически настроенных людей, сознательно желающих начать
заниматься сельским хозяйством, но они не могут начать, так как цена
на землю не позволяет экономически приемлемо начать. В Швейцарии
поэтому перешли к тому, чтобы разрешение на покупку сельскохо
яйственной земли давать только тем, кто сам собирается ее
обрабатывать. Это должно привести к тому, чтобы цена на землю
постепенно приблизилась к действительным ценам урожаев.
ЗЕМЛЯ ДЛЯ ЖИЛЬЯ
Земля под строительство существенно дороже, чем
сельскохозяйственная. В последние 30 лет можно говорить о взрывном
росте цен. Даже в деревенских районах нельзя купить участок дешевле
чем за 150 нем. марок за кв.метр. В густонаселенных городских районах
нижний порог цен 500 марок. При этом никакой верхней границы нет.
Таким образом, часть расходов на покупку земли в общей стоимости
постройки составляет 20-60%. Такие высокие цены на землю привели к
дефициту жилья по доступным ценам. Высокие цены на землю поз оляют
вести почти только спекулятивное жилищное строительство, что привело
к появлению больших пустующих площадей и помещений, которые никто не
снимает. Высокие цены на землю также являются причиной тяжелого
положения в строительной индустрии. И улучшения положения не
предвидится, несмотря на то, что в последнее время наблюдается
стагнация цен и даже их падение до 20%.
Другим следствием высоких цен на землю является высокая плата за
жилье, которая проглатывает от 20 до 40% семейного бюджета. Так как
для большинства людей строительство нового жилья недоступно,
государство вынуждено тратить существенные суммы на субсидирование
квартирной платы.
ЗЕМЛЯ ДЛЯ ПРЕДПРИЯТИЙ
Цены на землю для предприятий очень зависят от места. Земля для
размещения офисов, бюро и т.д., как правило, конкурирует с рынком
жилья и принимает участие в ценообразовании на этом рынке, по сути
дела способствуя повышению цен. Следствием этого являются такие цены
за аренду, что новым предприятиям бывает зачастую очень трудно начать
свою деятельность. Все пользователи. которые не могут оплатить таких
высоких цен, вытесняются из городских центров. Высокие цены на землю
привели к образованию больших площадей пустующих помещений (только в
районе Цюриха пустуют 250 000 кв.м офисных площадей).
Для промышленных предприятий цены существенно ниже, в
особенности если речь идет о специально для этих целей выделенных
участках. Несмотря на это, в борьбе за создание новых промышленных
поселений (создание новых рабочих мест, налоговые сборы)
муниципальным властям приходится давать большие субсидии на
приобретение земли. При повторной продаже участка предприятия
получают значительные суммы.
Когда произошло воссоединение Германии, то на территории бывшей
ГДР почти все предприятия были приватизированы, то есть проданы. Цель
была - сохранить рабочие места. Но жизнь показала, что в очень многих
случаях предприятия покупались лишь с целью последующей продажи их
территории по более высоким ценам. Бесчисленные рабочие места были
таким образом потеряны. Единственная в своем роде возможность для
введения нового земельного права при воссоединении Германии не была
использована.
ПРОБЛЕМА ВОЗМЕЩЕНИЯ
Если земля по преимуществу является продажной частной
собственностью, то возникает проблема, что при необходимости
использования территории в общественных нуждах, например, при
планировании городских застроек, соответствующие государственные
органы должны оплатить собственнику возмещение в размере рыночной
цены из общественных средств. Это приводит к тому, что строительство
необходимого жилья необычайно дорожает. Только покупка земли
проглатывает огромные суммы, что в трудные времена приводило к отказу
от еобходимого строительства.
ФИНАНСИРОВАНИЕ ПОКУПКИ ЗЕМЛИ
Чтобы оплатить землю, необходимо, как правило, кредитное
финансирование, осуществляемое банками. Последние финансируют через
залог земли - до 70-80% покупной цены. (В большинстве случаев
земельный залог регулируется законом). В качестве гарантии заносится
соответствующая запись в поземельную книгу. Все это осуществляется в
рамках права на залог недвижимости (ипотека), т.е. в случае
неплатежеспособности банк имеет право на соответствующую часть при
принудительной продаже участка. Эта иллюзорная "реальная гар нтия"
банков привела к тому, что кредиты, необходимые предприятиям для
развития, без таких "реальных гарантий" получить все труднее. В
сущности можно получить деньги только в том случае, если они уже
есть, но только в другой форме. И наоборот, кредиты на другие нужды
все больше "гарантируются" растущими ценами на землю. Только в одной
Швейцарии 400 млрд. франков числятся в качестве ипотек.
Эти простые и кажущиеся стабильными гарантии были излюбленной
формой гарантий для банков в периоды растущих цен на землю. В
настоящее время, напротив, существуют большие проблемы, так как цены
на землю достигли такого уровня, что земля стала практически
непродажной. Следствием падения уровня цен на 20% в последние годы
явилось для банков снижение гарантий (уровень фактических гарантий не
соответствует занесенным в поземельную книгу), что требует списывать
значительные суммы. В Швейцарии многие небольшие бан и по этой
причине разорились. В США падение цен на землю в сельскохозяйственных
областях привело к массивному краху банковской системы. Необходимые
для спасения дел государственные субсидии, не прекратившиеся и до сих
пор, составляют многие миллиарды долларов. Не так давно в Японии
говорилось о том, что все-таки удалось избежать краха банковской
системы. Опасность возникла также благодаря слишком высокой оценке
недвижимости (так же как и акций), что привело всю систему на грань
краха.
ОБОБЩЕНИЕ СИТУАЦИИ
Частная собственность на землю привела к следующему состоянию:
Те, кто обладает частной собственностью на землю, в целом,
довольны ситуацией. Большинство из них, однако, страдает из-за
финансовых последствий высокой покупной цены. Но все они надеются в
случае продажи получить более высокую цену. Тем самым для отдельного
собственника ситуация становится выносимой, но для всего общества в
целом она ухудшается. Осуществляющие продажу, то есть те. кто не
нуждается больше в земле, получают через продажную цену
дополнительный доход, за которым не стоит никакого общественно
олезного вклада. Это относится в первую очередь к тем, кто уже давно
владеет участком земли или же приобрели его за низкую цену.
Во всяком случае статистика тоже показывает, что лишь меньшая
часть населения (а также предприятий) являются собственниками земли в
Германии (40%), хотя в течение десятилетий поддерживалось
государством путем высоких субсидий, т.е. за счет всего населения. В
Швейцарии в среднем около 30%, где помощь государства незначительна.
Возможность стать собственником существенно уменьшилась в связи с
усиленным ростом цен, так как цены на землю растут быстрее, чем
сбережения. Таким образом, одновременно происходит еще и процесс
концентрации земель у учреждений, богатый капиталом. Часть населения,
не являющаяся собственником, должна в конечном счете оплачивать цены
на землю в форме процентов, арендной платы, платы за жилье, а также
через цены на товары. Таким образом, в отношении земли на Западе
существует настоящее двухклассовое общество.
Пока речь идет о наличной выручке собственников не возникает
никаких новых ценностей, но лишь перераспределение средств. При этом
у собственника есть интерес к дальнейшему повышению цен, в то время
как арендатор или съемщик в ситуации конкурентной рыночной экономики
остро зависит от понижения цен на землю.
Так как земля является неумножаемым достоянием и она не возникла
в результате деятельности человека, нет никаких оснований надеяться
на понижение цен, по крайне мере в густонаселенных областях. Земля
есть в конечном счете достояние, не подчиняющееся законам рынка.
"Естественное" падение цен в отношении земли может быть только в
случае, если целые регионы потерпят крах в культурно-экономическом
отношении. В таком развитии событий не может быть заинтересован
никто. напротив, все усилия к развитию региона веду к дальнейшему
повышению цен.
В последнее время ведутся дискуссии о том, не следует ли
обложить налогом по крайней мере доходы, образующиеся в результате
повышения цен. Хотя это и ведет к поступлению средств в
государственную казну и немного снижает вред, наносимый таким
землеустройством, эта мера не устранит вредного воздействия цены на
землю на всю экономику и общество.
Наряду с теоретиками, защищающими абстрактный принцип рынка (без
учета социальных проблем), существуют и другие силы, которые на
Западе препятствуют реформам. К ним относятся прежде всего
собственники, затем следует назвать банки, которые потеряли бы столь
комфортные гарантии на свои кредиты. Города и округа преимущественно
также стараются сохранить такую форму земельной собственности, так
как с одной стороны они рассматривают находящуюся у них землю как
капитал, а с другой стороны, каждая продажа приносит начительные
суммы, являющиеся уже с давних пор твердой статьей доходов в бюджет.
То, что все одновременно страдают от этого, не замечается, поскольку
скрыто за собственными интересами.
Последняя причина состоит, как говорят, в невозможности оплатить
земельную реформу, так как преобладает мнение, что невозможно всю
землю страны выкупить по рыночной цене. мы не можем здесь более
подробно останавливаться на этом интересном вопросе. Запад страдает,
если учесть интересы всего населения, острой болезнью, которая,
однако, для существующих мыслительных привычек и частных интересов
кажется неизлечимой.
СЛЕДСТВИЯ ПРИВАТИЗИРОВАНИЯ, ОРИЕНТИРОВАННОГО НА ЗАПАДНУЮ МОДЕЛЬ
Планы приватизации в конечном счете всегда направлены на то,
чтобы землю каким-то образом "справедливо" разделить на участки и
отдать большей части населения, например, членам колхозов.
Одновременно должна с самого начала быть введена цена на землю, по
которой можно осуществить обратную покупку земли. Это приведет к
следующим последствиям:
Тем самым земля была бы в один момент капитализирована. Откуда
возьмутся на это деньги при этом не говорится, ибо их просто нет.
Цены на сельскохозяйственные продукты не являются такими, чтобы эти
задолженности могли быть покрыты, не говоря уже о существующей в
настоящее время невозможной системе кредитов.
В народнохозяйственном отношении следствие будет таким, что
остро необходимый инвестиционный капитал будет направляться в
неправильном направлении. Ибо благодаря покупке земли мы не произвели
ни грамма. Таким образом, речь идет о непродуктивном капитале.
Учитывая общую народно-хозяйственную ситуацию, последнее было бы
безответственно.
Кажущееся справедливым распределение, благодаря такому развитию
событий, уничтожается, т.к. ,с одной стороны, для многих людей
продажа земли есть единственная форма получения заметных денежных
сумм, в качестве заменителя доходов. С другой же стороны, у
спекулятивного капитала появляется единственная в своем роде
возможность дешевого приобретения земли. В конечном итоге
распределение земли будет хотя и частным, но все равно
несправедливым.
Прежде всего активность будут проявлять банки и другие крупные
общества с капиталом. Так как землю можно будет закладывать, то банки
будут направлять свои средства в эту сторону, вместо того, чтобы
заботиться о приемлемых условиях кредита.
Распределение земли есть не только вопрос справедливости, но и
вопрос осмысленного использования. Равное распределение может быть и
справедливо, но одновременно экономически и социально бессмысленно.
Новое земельное право должно быть и справедливым, и осмысленным. Но
для этого нужно идти по другому пути.
ОТ КАПИТАЛИЗИРОВАННОЙ СОБСТВЕННОСТИ К СОБСТВЕННОСТИ ДЛЯ ПОЛЬЗОВАНИЯ
Вопрос собственности на землю - это жгучая мировая проблема. При
этом в западных странах преобладает частная собственность. Частной
собственностью, или просто собственностью, называют свободное, т.е.
неограниченное право пользования какой-либо вещью. Эта свобода
пользования может состоять в следующем:
- самому использовать землю,
- передать право на пользование другому лицу бесплатно или за плату (аренда),
- передать землю по наследству,
- продать или заложить.
То, что такая форма собственности справедлива для предметов
потребления. которые произведены человеком и потребляются им, само по
себе бесспорно. Вопрос лишь в том. подходят ли все эти четыре формы
собственности в случае земли (в сущности и других средств
производства). На Западе на этот вопрос отвечают "да", хотя
существуют разнообразные ограничения и определенные законом условия
использования, в особенности касательно распределения территории, зон
пользования. экологических условий и т.д.
Однако принципиально следует установить, что понятие
собственности не обязательно должно включать все эти четыре пункта.
Так, почти во всех странах существует понятие "право застройки" или
"наследственное право застройки". При такой форме участок становится
собственностью на какой-то срок: например, 99 лет. Собственнику
дается право неограниченно использовать участок в рамках договора. Он
даже имеет право "продать" участок третьему лицу, но в условленное
договором время он должен возвратить его назад. В су ности. речь идет
о настоящей собственности для пользования.
Во многих западных странах время от времени проходят публичные
дискуссии о социальной целесообразности частной собственности. Ибо
частная собственность не стоит над правопорядком, но является частью
последнего.
Бесспорно то, что должно существовать защищенное право на
использование земли, если вообще можно говорить о собственности.
Продажность, однако, не обязательно должна быть связана с ней. В
случае земли оказывается, что собственность в смысле продажности
является социально неприемлемой. Социальная привязка собственности
есть неотъемлемая часть современной демократии. Здесь западные страны
еще должны восполнить этот пробел в демократии.
Приватизация. то есть собственность на землю, должна иметь
основной целью то, чтобы люди могли использовать землю на основе
своей инициативы и свободно (по собственному решению). (В обществе с
разделением труда продукты деятельности одних всегда идут на пользу
другим.) Эта главная цель может быть достигнута полностью, если
собственность на землю не будет предусматривать права продажи. В этом
случае собственность может передаваться без продажной цены. Такая
будущая форма собственности может быть названа земе ьной
собственностью на пользование.
Земельная собственность на пользование не противоречит
приватизации, но является ее социально-приемлемым вариантом.