Информ. Бюлл. С.-Петерб. Службы Содействия Фермерам.

[con-mgt@fadr.msu.ru]

В сегодняшней публикации будут рассмотрены юридические вопросы,
касающиеся :
1. Увеличение землепользования крестьянского хозяйства
2. Передача  земельной доли в аренду
3. Продажа земельной доли
(материалы Санкт-Петербургской Службы содействия Фермерам).
           
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Санкт-Петербургская Служба Содействия Фермерам 
      ИНФОРМАЦИОННЫЙ БЮЛЛЕТЕНЬ
                               март  1997 год 
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Вы можете увеличить землепользование крестьянского хозяйства за счет: 

     -обмена имущественного пая на земельную долю 
     -привлечения других членов хозяйства с их земельными долями 
     -получение в дар, по наследству, на условиях договора аренды и пожизненного
     содержания земельных долей 
     -покупки земельной доли или аренды земельного участка. 

Помните, что на земли ,предоставляемые в собственность есть ограничения по площади,
которые устанавливают законодательные органы субьектов Федерации.Но площадь
земель сельхозназначения, арендуемых для производства с-х продукции, не
ограничивается. 

Можно использовать часть земельной доли и для расширения личного подсобного
хозяйства , так как в соответствии с Указом Президента РФ # 337 от 7 марта 1996 года
органы местного самоуправления должны принять решение об увеличении предельных
размеров земельных участков, предоставляемых гражданам для ведения личного
подсобного хозяйства ,за счет земельных долей согласно их заявлений . 

Можно получить в собственность и несельскохозяйственные угодья. Указом Президента
РФ # 337 от 7 марта 1996 года определяется, что при передаче сельскохозяйственных
угодий гражданам бесплатно передаются в собственность земельные участки занятые
кустарником, мелколесьем и другими несельскохозяйственными угодьями, которые
расположены между участками продуктивных земель в границах отводимого
земельного массива. Земельные угодья , выбывшие из сельскохозяйственного оборота,
передаются бесплатно гражданам, юридическим лицам для производства
сельскохозяйственной продукции , если они сами оплатят 50% стоимости работ по
освоению этих земель. 

Если Вы хотите передать свою земельную долю в аренду.

Аренда - наиболее предпочтительный способ распоряжения земельной долей, так как за
Вами сохраняется право собственности на землю и при этом Вы ежегодно получаете
доход в форме арендной платы. Сдать долю в аренду можно любому гражданину или
предприятию , занимающемуся сельскохозяйственным производством. Если Вы будете
работать в хозяйственном товариществе, или в обществве илил в крестьянском
хозяйстве , то Вы обязаны передать долю в аренду своему предприятию. 

Если предприятие не может или не хочет принять Вашу долю в аренду, то её можно
сдать в аренду другому предприятию или гражданину. 

Помните, что при выборе арендатора важную роль играют взаимоотношения с ним,
оценка результатов его деятельности.Если предприятие не приносит прибыли , оно
может оказаться не в состоянииплатить Вам арендную плату за Вашу земельную долю. 

При передаче доли в аренду должен быть заключен договор, который необходимо
зарегистрировать в райкомземе. Договор аренды может быть заключен на срок не менее
3 лет. Если Вас устраивают условия и Вы не отказываетесь от продления договора в
указанный в нем срок, то он будет продлеваться автоматически еще на один год. Вы
имеете право менять условия договора в любой момент (если достигнуто соглашение с
арендатором). Если арендатор не выполняет условия договора. то договор можно
расторгнуть с согласия арендатора или в судебном порядке. 

При заключении Договора важно обратить внимание на условия оплаты. Договор
предусматривает расчет ежегодной арендной платы за земельную долю. Если Вы
сомневаетесь в том, каким должен быть размер арендной платы обратитесь к
специалистам хозяйства , они могут порекомендовать её примерный размер. 

Если на базе Вашего хозяйства возникли новые предприятия, поинтересуйтесь
размером арендной платы на каждом из них и выберите лучший вариант. После того,
как определён размер арендной платы , необходимо установить условия её
выплаты.Арендная плата может быть выражена в деньгах , в продукции, услугах. Если
арендная плата или её часть будет выдаваться деньгами, то необходимо указать
количество денег в расчете на год и периодичность выплат: ежемесячно, ежеквартально
или раз в год. 

Денежные выплаты должны индексироваться в соответствии с ростом минимальной
зарплаты(о её размере Вы можете узнать у бухгалтера хозяйства). В договоре аренды
отмечается также. что при изменении размера налога на землю на ту же сумму
изменяется арендная плата. Вам могут выплачивать арендную плату и продукцией. В
этом случае в договоре необходимо перечислить виды продукции, её количество за год
и указать сроки или периодичность( раз в квартал, раз в год или др.) 
Арендная плата продукцией собственного производства подоходным налогом не
облагается, если стоимость продукции не превышает 50 минимальных окладов. 
Можно предусмотреть выплату арендной платы и услугами. 
Оказание услуг в счет арендной платы может включать вспашку огорода , подвоз дров
и т. д. 
Определить, где конкретно на местности находится переданная в аренду земельная
доля,должен арендатор по поручению собственников земельных долей. 
Если арендатор нарушит условия договора Вы вправе обратиться в суд и потребовать их
выполнения . В случае нарушения условий договора Вы можете также потребовать его
расторжения. Расторжение договора по вине арендатора не освобождает его от выплаты
арендной платы. 

Продажа земельной доли.
---------------------------------------------
Вы можете продать земельную долю членам Вашего хозяйства, другим гражданам,
предприятиям и организациям. Преимущественное право покупки земельных долей
имеют члены Вашего хозяйства перед иными покупателями, уступка
преимущественного права не допускается. Земельная доля может быть куплена только
для целей сельскохозяйственного производства. Вы также можете продать земельную
долю органам местного самоуправления для пополнения фонда перераспределения
земель. 

При покупке или продаже земельной доли необходимо заключить письменный договор
, который регистрируется в районном комитете по земельным ресурсам и
землеустройству. 

Каков порядок оплаты по договору купли - продажи земельной доли? 

При заключении договора купли- продажи Вам необходимо обратить внимание на
условия оплаты. Оплата может производится деньгами, продукцией или услугами.
Договор может предусматривать возможность оплаты сразу или в рассрочку. 

Вы должны помнить, что при продаже в рассрочку сумма ежегодных денежных выплат,
стоимость продуктов и услуг в договоре купли-продажи должны быть больше, чем в
договорах аренды. Это объясняется тем, что арендованнная доля остается
собственностью арендодателя, а проданная - переходит в собственность покупателя.
Поэтому, прежде чем заключить договор, постарайтесь узнать существующий размер
арендной платы , а также примерную цену на продукты и услуги. Это поможет
определить платежи по Вашему договору купли- продажи и сравнить их с арендной
платой. Если цена продажи в расчете на год не выше рекомендованной арендной платы,
подумайте еще раз, прежде чем решить продавать свою земельную долю. 

После регистрации договора купли -продажи земельная доля переходит к покупателю
независимо от того, какая форма оплаты (единовременная или в рассрочку) принята. 

Спешить с продажей земельной доли не рекомендуется.Если Вы не уверены, что Вам
предлагают настоящую цену, если у Вас есть наследники , которые возможно в
будущем захотят использовать Вашу земельную долю. если Вы не определились, как
использовать вырученные от продажи деньги- воздержитесь от этого шага. 

Помните, что продавая земельную долю, Вы уже не сможете сами воспользоваться ей и
оставить её в наследство детям и внукам. 

Продавец земельной доли должен заплатить налог.Но Ваш доход, полученный от
продажи земельной доли не будет облагаться налогом, еслион не превышает 5000-
кратного размера минимальной заработной платы ( МРОТ). В мае 1996 года эта цифра
составляла 379.5 млн. рублей. 

Если покупатель земельной доли нарушит договор оплаты, то Вы вправе обратиться в
суд и потребовать обеспечить выполнение условий договора и возмещение убытков ,
понесенных в связи с нарушением его условий, либо расторгнуть договор с
возмещением убытков . 

Можно ли земельную долю подарить?

Обычно пенсионеры , которым трудно распорядиться земельной долей передают её в
дар детям , внукам и другим лицам.Те сами решают как лучше её использовать.
Получателями дара могут быть члены Вашего хозяйства, а также и любые другие лица.
Новые собственники земельной доли имеют такие же имущественные права, какие были
до сделки у дарителя. Новые владельцы могут использовать земельную долю любым из
предусмотренных в законодательстве способов. 

Договор даения должен быть заключен в письменной форме , заверен
нотариусом,зарегистрирован в районном комитете по земельным ресурсам и
землеустройству. Только после этого он вступает в силу. При дарении платить налог не
надо в том случае, если стоимость земельной доли менее 80- кратного размера
минимальной заработной платы. Например если Вы подарите земельную долю своему
внуку, а эта доля оценена в 20 млн. рублей и договор дарения Вы составили в марте
1996 года, когда 80 МРОТ составляли 6072 тысячи рублей, Внуку придется заплатить
налог который составит (20000-6072)*0.1 =1393 тыс рублей. Здесь 0.1- это ставка налога,
которая меняется взависимости от степени родства дарителяи одаряемогои стоимости
доли. 

Можно ли обменять земельную долю на имущественный пай или земельную долю в
другом хозяйстве? 

Иногда бывает нужно обменять долю на пай , если например собственник доли создает
предприятие, перерабатывающее сельхозпродукцию или специализированное
животноводческое предприятие. Земля в этом случае ему часто бывает не нужна , зато
нужно много имущественных паев, чтобы выкупить основные и оборотные фонды. 

Чтобы обменять долю на пай можно составить письменный нотариально заверенный
договор, как и при купле -продаже земельной доли. К договору мены применяются
правила о купле продаже ,если это не противоречит существу мены. При этом каждая
из сторон признается продавцом товара, который она обязуется продать и покупателем
товара,который она обязуется принять в обмен. Преимущественное право покупки
применяется и при договоре мены. 

Главная проблема при обмене- определить стоимость земельной доли. Если Вы не
можете сделать это самостоятельно,то обратитесь за помощью к специалистам
хозяйства. За консультацией можно также обратиться в Райкомзем. Стоимость
земельной доли как правило, многократно превышает стоимость одного
имущественного пая, поэтому в договоре можно предусмотреть передачу за земельную
долю нескольких имущественных паев или доплату деньгами. 

Если , например, Вы переехали в соседнее хозяйство, а в то же время кто-то из этого
соседнего хозяйства выехал в Ваше бывшее хозяйство, то в этом и в подобных случаях
проще сделать обмен долями. Такой обмен оформляется договором, а если доли
неравноценны, то в договоре может быть предусмотрена доплата. Иначе Вам придется
выделять участки в натуре и оформлять обмен этих участков. 

Договор обмена долями тоже должен быть зарегистрирован в Райкомземе. 

Существует такое понятие- пожизненная рента. Пожизненная рента- это предоставление
собственнику земельной доли стабильного дохода в обмен на его долю. В этом случае
собственником земельной доли становится предприятие или гражданин ,который будет
платить Вам ренту. Если Вы заключили договор пожизненной ренты, то покупатель
Вашей земельной доли, он же плательщик ренты, в обмен на земельную долю
периодически (допустим, ежемесячно) платит Вамденьги, предоставляет продукцию или
услуги в течение всей Вашей жизни. 

Есть еще и разновидность договора пожизненной ренты- договор пожизненного
содержания с иждивением.В данном случае плательщик ренты обязуется предоставить
получателю ренты пожизненное содержание с иждивением, которое может включать
обеспечение потребности получателя ренты в жилище, питании и одежде, а если этого
требует состояние здоровья получателя ренты, то и уход за ним. Договором
пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата
плательщиком ритуальных услуг. 

Размер ренты и содержания определяются договором. Однако законодательством РФ
установлено, что размер ренты должен быть не менее одной минимальной зарплаты в
месяц, а размер пожизненного содержания- не менее двух минимальных зарплат
(vbybvfkmyfz pfhgkfnf d vft 1996 ujlf cjcnfdkzkf 75.9 nsc. рублей в месяц.) 

Договоры пожизненной ренты и пожизненного содержания от договоров о купле-
продаже отличаются тем, что в договоре купли- продажи нет ограничений на размер
платежей, а в договорах пожизненной ренты и содержания такие ограничения есть. 

При заключении договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания тоже
платятся налоги. Выплаты по договорам в счет пожизненной рентыи пожизненного
содержания облагаются налогом по обычным правилам, то есть удерживается12 %
подоходного налога при выдаче денег, а при выдаче продукции стоимостью до 50
минимальных зарплат -налог не взимается. 

Какой же договор все же лучше заключить: аренды, купли-продажи,пожизненной ренты
или пожизненного содержания? 

Если Вы хотите сразу или в течение короткого срока получить оплату за долю, то
лучше заключить договоркупли-продажи. Для старых и больных людей, не имеющих
наследника, более подходящей формой является договор пожизненного содержания. С
УмолодымиФ одинокими пенсионерами руководитель хозяйства вряд ли согласится
заключить договор о пожизненном содержании. Скорее всего в этом случае подошел
бы договор пожизненной ренты или аренды. Для работников хозяйства наиболее
подходящим является договор аренды с арендной платой в зависимости от
урожайности. 

Договор пожизненной ренты или пожизненного содержания нужно зарегистрировать в
райкомземе. 

При невыплате пожизненной ренты или других нарушениях условий договора
плательщиком ренты, получатель ренты имеет право потребовать выкупа ренты по
выкупной цене , указанной в договоре. В случае пожизненноно содержания получатель
ренты вправе потребовать по своему выбору или выкупа ренты или возврата ему
земеьной доли. 

Плательщик пожизненной ренты или пожизненного содержания вправе отказаться от
дальнейшей выплаты ренты путем её выкупа по выкупной цене, указанной в договоре.
Он должен заявить об этом за 3 месяца до прекращения выплаты , с согласия
получателя. 

Право пользования земельной долей можно внести в уставной капитал
предприятия.Это похоже на сдачу её в аренду. Но отличие состоит в том, что при сдаче
в аренду Вы получаете деньги, продукцию или услуги, а при внесении права
пользования земельной долей в уставной капитал- часть прибыли от деятельности
предприятия. При этом, земельная доля остается Вашей собственностью.После
истечения срока пользованияВы можете распорядится долей по своему усмотрению,
включая получение земельного участка в счет земельной доли. В этом случае Вы все
равно остаетесь участником предприятия и имеете право на участиев его деятельности и
получении доли прибыли этого предприятия в зависимости от части земельной доли,
оставшейся в пользовании предприятия. 

Как внести право пользования земельной долей в уставной капитал?

Для этого собственник доли должен подписать учредительные документы предприятия,
которому передает право пользования долей, что и будет являтся подтверждением его
взноса. 

Кроме того, составляется индивидуальный договор , который регистрируется в
райкомземе. 

Внесение права пользования земельной долей производится на точно определенный
срок, который не может превышать 3 года. При согласии сторон этот договор может
продлеваться. 

Оценка стоимости права пользования земельной долей производится по соглашению
сторон. При определении стоимости можно исходить из размера арендной
платы.Например, Вы внесли право пользования земельной долей в уставной
капиталОООФ ГлобусФ на три года .Арендная плата за долю в год в УГлобусеУ
составляла 600 тыс. рублей , значит оценка взноса составляет 600 тыс*3= 1800 тыс
рублей. 

При внесении права пользования земельной долей в уставной капитал Вы имеете право
получить земельную долю обратно по истечении срока пользования, оставаясь при
этом участником предприятия. Например,спустя три года Вы можете забрать свою
свою земельную долю из ОООФГлобусФ и создать свое крестьянское хозяйство, но Ваш
вклад в уставной капитал УГлобусаУ остается и в нем Вы будете иметь право на
получение дивидентов . 

Можно внести земельную долю в уставной капитал предприятия.Это похоже на её
продажу. Отличие состоит в том, что при продаже Вы получаете деньги, а при внесении
доли в уставной капитал становитесь участником предприятия и получаете право на
участие в его деятельности и получении части прибыли. Но при этом с момента
внесения Ваша земельная доля становится собственностью предприятия. Поэтому
лучше Вам внести право, а не саму долю. 

Если Вы решили внести земельную долю в уставный капитал, то Вам необходимо
заключить с предприятием индивидуальный договор о внесении земельной доли и
подписать учредительные документы предприятия, где указана Ваша доля в уставном
капитале.Договор внесения земельной доли в уставной капитал необходимо
зарегистрировать в райкомземе. 

Если Вы приняли решение о внесении земельной доли в уставной капитал, то особое
внимание нужно уделить оценке её стоимости. При этом могут быть использованы
следущие подходы: 

   1.Ориентируясь на арендноую плату. При реорганизации заключается много
     арендных договоров , и уже известна арендная плата за долю в год. Оценка
     вклада в уставной капитал в виде земельной доли может быть осуществлена
     умножением размера арендной платы на 50-летний срок использования земли.
     Например, арендная плата за долю 600 тыс рублей в год Стоимость земельной
     доли, вносимой в уставной капитал, составит 600тыс *50=30 млн рублей 
   2.Ориентируясь на нормативную цену земли. Информацию о нормативной цене
     земли можно получить в райкомземе. 

Можно ли передать земельную долю по наследству? Конечно. Вы можете завещать свою
земельную долю тому, кому пожелаете. При отсутствии завещания наследники
земельной доли определяются в соответствии с действующим законодательством. При
наследовании земельной доли по закону или по завещанию право собственности
наследников на долю возникает только после смерти наследователя. При наследовании
земельной доли взимается налог, но если при наследовании оцененная земельная доля
меньше, чем 850- кратный размер минимальной заработной платы,то налог с
наследника земельной доли не взимается. 

Содержание парника

Интенсивность химических реакций, участвующих в фотосинтезе и дыхании растений,
находится в прямой зависимости от состояния окружающей среды. Фотосинтез зависит
от температуры, интенсивности, длительности и спектра видимого света, качества и
количества воды и удобрений. Зти факторы определяют рост парникового растения.
Отражающие поверхности внутри парника увеличивают количество света, позтому
имеет смысл использовать белую краску и алюминиевую фольгу. 

Ваши замечания,предложения и дополнения по новому адресу Службы: 
С-Петербург 198103 ул. Дровяная 6/8, ЦГИ, 3-ий этаж.тел/факс (812) 325-33-96, ел.
почта plant@sovam.com 

[